Перестановка мест слагаемых

 Сумму выплат по ипотеке можно регулировать нетипичными приемами. Говоря о финансовой выгодности той или иной ипотечной программы, сравнение зачастую ведут по размеру ежемесячных платежей. На самом деле этот показатель свидетельствует скорее об оптимальности нагрузки на семейный бюджет. Выгодность же определяется суммарным объемом  всех выплат, которые предстоят заемщику. А с этим значением можно поэкспериментировать, причем не только за счет игры с размером первоначального взноса или сроком кредитования.

Бронированная хитрость

Самый простой способ сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту – подольше копить и в качестве первоначального взноса выложиться по максимуму, не ограничиваясь минимально разрешенным банком размером платежа. Понятно, что при прочих равных условиях суммарные выплаты по ипотеке при этом уменьшатся по той простой причине, что размер самого кредита будет меньше. Другое дело, что при покупке квартиры в строящемся доме такой вариант, скорее всего, не годится. Во-первых, пока копятся средства, стадия готовности объекта заметно возрастет, а то и вовсе дом достроится. А вместе с домом вырастет и цена предложения, что если и не сведет всю выгоду к нулю, то заметно ее пошатнет. Во-вторых, количество выставленных на продажу квартир за это время тоже уменьшится, и самые лучшие варианты будут раскуплены. Поэтому стоит искать другой путь – зафиксировать квартиру за собой, а начало выплат сдвинуть по времени.

Как это сделать? Можно, например, забронировать квартиру. Правда, на рынке городского жилья (в отличие от загородного) сроки бронирования более чем скромные и исчисляются даже не неделями, а днями. Исключения в основном составляют те объекты, где официальное бронирование начинается еще до открытия продаж. В них зарезервировать квартиру иногда получается на 3–4 месяца, а то и на полгода. Что это дает? В качестве примера рассмотрим ЖК «Архимед», который компания Tekta group возводит в Сергиевом Посаде и где в средине лета было открыто предпродажное бронирование, а сами продажи собираются начать в IV квартале нынешнего года. Согласно предварительно озвученным ценам (44 тыс. руб. за кв.м), трехкомнатная квартира площадью 90 кв.м здесь может обойтись примерно в 4 млн руб.

 shutterstock_130862018.jpg

Допустим, что ипотечный кредит под эту квартиру планируется взять в ВТБ 24 (а он в числе банков, которые аккредитовали «Архимед») сроком на десять лет, а на первоначальный взнос имеются минимально разрешенные банком 10% от суммы покупки. Предположим, что по ряду причин банк предложит такой кредит по довольно высокой ставке – 16,2% на период постройки дома и 13,7% после окончания строительства (размер ставок рассчитан ипотечным калькулятором ВТБ 24). Тогда ежемесячный платеж составит 60,7 тыс. руб. на период строительства дома и 55,8 тыс. руб. после получения свидетельства о праве собственности на квартиру (допустим, это произойдет через 1,5 года после получения кредита). Таким образом, суммарные выплаты по кредиту составят около 6,8 млн руб. То есть сверх цены квартиры будет выплачено 3,2 млн руб.

Теперь просчитаем ситуацию с бронированием. Допустим, что квартиру удалось забронировать на шесть месяцев и все это время откладывалась ровно такая сумма, какую по предыдущему расчету предстоит выплачивать ежемесячно. Тогда за полгода накопились дополнительные средства (364 тыс. руб.), которые тоже можно включить в первоначальный взнос. Остальные условия менять не будем. В результате ежемесячные платежи снизятся примерно на 5 тыс. руб., а за весь период кредитования выплаты сверх стоимости квартиры составят 2,8 млн руб., что на 12,5% меньше переплаты по ипотеке без учета периода бронирования. Таким образом, за счет отсрочки начала кредитования удастся сэкономить 400 тыс. руб.

shutterstock_119669158.jpg

Рассрочка без точки

Бронирование – не единственный способ отдалить начало выплат по ипотеке. Можно попробовать «поиграть» с рассрочкой платежей, тем более что ее предлагают практически во всех новостройках: большинство застройщиков готовы беспроцентно растянуть выплаты на 3–6 месяцев. Но надо понимать, что для доступа к рассрочке потребуется более внушительный первоначальный взнос, чем минимально допустимый по ипотеке, – как правило, от 20%, а оставшуюся сумму требуется вносить равными ежемесячными платежами. Но если удастся договориться об индивидуальной схеме оплаты, когда основная часть суммы выплачивается в самом конце рассрочки, то этот остаток можно погасить за счет ипотечного кредита. И выгодность будет примерно такая же, как и при бронировании.

Гораздо интереснее случаи, когда рассрочка предоставляется на более продолжительный период. Правда, тут естьSofyaStarkova_01.JPG свой нюанс: как правило, за длительную рассрочку берут проценты либо ее рассчитывают с учетом увеличения цены квартиры (что, по сути, одно и то же). На таких условиях в ЖК «Новое Измайлово», возводимом в Балашихе ФСК «Лидер», платежи можно растянуть на 16 месяцев. В ЖК «Гусарская Баллада», который компания «Жилищный капитал» строит в Одинцовском районе, рассрочка составляет 24 месяца. А один из самых «долгоиграющих» на сегодняшний день вариантов предлагается в ЖК «Изумрудные холмы», строящемся в микрорайоне Опалиха города Красногорска компанией «Эталон-Инвест». Полностью оплатить покупку здесь нужно до декабря 2017 года. Впрочем, это касается далеко не всех квартир, а лишь двухкомнатных, причем в качестве первоначального взноса нужно сразу выложить внушительную сумму – не менее 3,5 млн руб. Для начала на примере ЖК «Новое Измайлово» посмотрим, как будет выглядеть ситуация, если покупатель все выплаты (что банку, что застройщику) готов погасить за период, на который предоставляется рассрочка. «Стоимость однокомнатной квартиры в «Новом Измайлове» составляет 2,95 млн руб., – рассказывает Софья Старкова, генеральный директор агентства недвижимости «Лидер». – При первоначальном взносе 30% рассрочка рассчитывается максимум на 16 месяцев с ежемесячной выплатой 145,5 тыс. руб. Таким образом, переплата составит 263,5 тыс. руб. С другой стороны, на ту же квартиру можно оформить ипотечный кредит под 12% годовых. Если выплачивать его в течение десяти лет, то ежемесячные платежи составят 29,7 тыс. руб., а общая переплата – 1,5 млн руб. Однако на сегодняшний день банки не ограничивают заемщиков в досрочном погашении кредита, поэтому его можно закрыть за те же 16 месяцев. В этом случае с учетом пересчета процентов переплата составит около 200 тыс. руб.». Может показаться, что ипотека получилась даже выгоднее рассрочки, но это не совсем так: ведь кроме самих процентов за пользование ипотечным кредитом предстоят еще и другие выплаты – комиссии, страховки и пр., что сведет всю разницу практически к нулю, а то и вовсе сделает рассрочку более привлекательной.

Более интересный случай, когда выплаты по окончании периода рассрочки не завершаются, а просто идут на другой счет – не застройщику, а банку, предоставившему ипотечный кредит. Попробуем по такой схеме просчитать покупку квартиры в микрорайоне «Новое Домодедово», который возводит компания «ЛСР Недвижимость». Допустим, что приобретается трехкомнатная квартира площадью 79 кв.м, оцененная в 4,5 млн руб. Расчет сделаем по ипотечной программе для новостроек от банка «Возрождение» (он есть в списке банков, аккредитовавших «Новое Домодедово»), а размер первоначального взноса возьмем 40% – столько требует застройщик для доступа к рассрочке, что составляет 1,8 млн руб. Для начала рассмотрим случай без рассрочки на период кредитования в десять лет. Тогда, согласно расчетам по ипотечному калькулятору банка, ежемесячно предстоит выплачивать 44,8 тыс. руб. А за весь период кредитования переплата по сравнению со стоимостью квартиры составит примерно 2,7 млн руб.

Теперь предположим, что будем пользоваться схемой рассрочки. По условиям компании, цена квадратного метра для трехкомнатных квартир при этом возрастает на 1,7 тыс. руб., то есть стоимость той же квартиры составит теперь 5,8 млн руб. При этом основной транш нужно сделать в ноябре 2014 года. Допустим, мы договоримся с застройщиком, что до этого момента будем ежемесячно платить столько же, сколько получалось по предыдущему расчету по ипотеке, а потом сразу же возьмем ипотечный кредит. Тогда вся накопившаяся за этот период сумма будет рассматриваться банком как первоначальный взнос, а финальный размер переплаты составит 2,2 млн руб. (на 18,5% меньше, чем по предыдущему расчету). Таким образом, на разнице в схемах экономится 500 тыс. руб. Еще больше удастся сэкономить, если договориться с застройщиком основную часть оплаты сместить на август 2015 года – а это предельный срок, до которого в «Новом Домодедове» предлагается рассрочка. Но на такой ход, к сожалению, компания вряд ли согласится.

Страховые игры

Страховка, которую банки требуют оформлять при получении ипотечного кредита, – это тоже инструмент, с помощью которого можно снизить суммарные выплаты за квартиру. Первый способ – Доброхотоа_БЕСТ.JPGвыбрать ту страховую компанию, что предлагает наиболее выгодные условия (а каждый банк работает как минимум с десятком страховых компаний, так что варианты всегда имеются). Впрочем, можно сэкономить еще больше, если квартиру в новостройке покупать через некоторые агентства недвижимости. «Сейчас, например, для наших клиентов на 20% снижены тарифы таких страховых компаний, как «СОГАЗ» и «ВТБ Страхование», – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – Скажем, если ипотека берется на 3,7 млн руб., а это средняя на сегодня сумма кредита по Москве, то ежегодный платеж по страховке составит не 16 тыс., а 13 тыс. руб. К слову, при покупке квартиры через агентство можно снизить и процентную ставку по кредиту примерно на 1% – таковы условия сотрудничества агентства с некоторыми банками».

Впрочем, гораздо существеннее с помощью страховки можно сэкономить не за счет снижения страховых взносов, а используя другой прием. Дело в том, что согласно закону «Об ипотеке» при получении ипотечного кредита заемщик обязан застраховать только один риск – утраты недвижимости. Однако для строящегося дома этот риск вообще не существует, поскольку самого объекта недвижимости в юридическом смысле пока еще нет и соответственно у получателя кредита не может быть на него никакого права собственности. Банк потребует застраховать этот риск лишь в последующем, когда в документальном плане недвижимость будет оформлена и станет залогом по кредиту. Но это не означает, что до того момента ничего страховать не придется. Как минимум банк захочет, чтобы был застрахован риск жизни и здоровья заемщика. Чтобы не противоречить закону, банки называют такие страховки добровольными, хотя при их отсутствии «карают» получателя кредита увеличенной процентной ставкой.

«Только у Сбербанка отказ от страхования жизни и здоровья заемщика не влечет изменения ставки, в остальных банках ставка возрастает от 0,3% (у лояльного Райффайзенбанка) до 6% пунктов, – рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Есть еще страхование гражданской ответственности заемщика в случае низкого (10–20%) первоначальногоЛитинецкая для печати.jpg взноса. Эта страховка разовая и существенная – 2–3% от суммы кредита (тарифы в ипотечном страховании зависят от величины первоначального взноса по кредиту: чем ниже первоначальный взнос, тем выше риск и соответственно страховой тариф). Ее аналогом является страхование от потери работы, применяемое в банке "Балтика"». Когда дом будет введен в эксплуатацию и на руках у покупателя окажется свидетельство о праве собственности, банк может потребовать еще один вид страховки – так называемое титульное страхование; причем даже несмотря на то, что в новостройках этот риск приближен к нулю. Суть в том, что титульное страхование помогает скомпенсировать потери в случае утраты права собственности. Для вторичного жилья такой риск действительно существует, особенно если квартира многократно переходила из рук в руки. Предполагается, что в процессе продажи могли не учесть интересов всех владельцев квартиры, и тогда по суду такую сделку можно признать незаконной, а квартира автоматически перестанет считаться собственностью того, кто ее купил последним. Однако при приобретении жилья в строящемся доме покупатель является первым собственником и ничьих прав нарушить не может (за исключением случаев, когда застройщик продает квартиры дважды,– но это особые ситуации, которые обнаруживаются до того, пока право собственности будет зарегистрировано). Поэтому право собственности покупатель может потерять лишь по одной причине – если исчезнет сама собственность, то есть дом снесут. А такие ситуации не так уж и часты, тем более что риск утраты имущества и так в обязательном порядке будет застрахован. В этом и заключается вся абсурдность ситуации, однако некоторые банки при отсутствии титульного страхования увеличивают проценты по ипотеке на 0,2–0,3 пункта. Используя эту информацию, сравним: что же выгоднее, пойти на поводу банка и заключить все предлагаемые виды страховок или же четко следовать букве закона «Об ипотеке» и ограничиться лишь одним видом риска? В качестве примера рассмотрим ЖК «Президентский», который компания «Кама-Проект» возводит в Лыткарине. В нем двухкомнатную квартиру площадью 65 кв.м можно приобрести за 3,97 млн руб., а кредит получить, например, в Транскапиталбанке. Допустим, что в качестве первоначального взноса оплачивается 970 тыс. руб., а на остальное оформляется ипотека сроком на десять лет. Тогда при соблюдении разнообразных условий банка (они касаются не только страхования) минимальная процентная ставка составит 10,9% годовых, и за все годы кредитования покупатель переплатит за квартиру 1,9 млн только за счет одних процентов. При этом за страховку в тот же период он выплатит примерно 100 тыс. руб. (с учетом того, что страховая сумма рассчитывается на остаток по кредиту, увеличенный на 10%). А значит, суммарная переплата за квартиру составит 2 млн руб. Если же заемщик откажется страховать риск жизни и утраты трудоспособности, а также титул, ставка вырастет на 3,5%. В этом случае на страховке он сэкономит, зато за весь срок кредита переплатит 2,7 млн руб. (что на 35% больше, чем в предыдущем примере). Получается, что при соблюдении «необязательных» условий банка экономится 700 тыс. руб.

Это далеко не все способы снижения выплат за квартиру, которые можно придумать. Поскольку большинство строящихся домов аккредитовано сразу в нескольких банках (порой дело доходит до 15 вариантов), можно сравнить, например, в какую сумму выливаются банковские комиссии – а в некоторых банках они имеются. Можно также сравнить варианты, когда процентная ставка фиксируется на весь период кредитования (независимо от стадии строительства дома) и когда она снижается после получения права собственности.

А можно придумать и что-то другое, ведь покупка жилья с помощью ипотечного кредита – дело творческое и наиболее выгодным может оказаться самый неожиданный ход.

Кредит по брачному контракту

Казалось бы, какая связь между ипотечным кредитованием и брачным договором? Оказывается, очень большая. Как утверждает руководитель ипотечного центра компании RDI Рустам Азизов, для некоторых семей это единственный способ получить доступ к заемным средствам.Азизов Рустам _RDI2.JPG

История первая. Молодая и любящая (а почему бы и нет?) семейная пара собирается покупать в строящемся микрорайоне «Ново-Молоково»двухкомнатную квартиру площадью 58  кв.м, которая стоит 3,5 млн руб. Они идут в Сбербанк и берут ипотеку по действующей акции «12-12-12» (срок выплат до 12 лет, ставка от 12%, первоначальный взнос от 12%). Согласно условиям этого банка (равно как и всех остальных), если кредит берет семья, супруги должны быть обязательно по нему созаемщиками. Их доход в обязательном порядке учитывается как совокупный. А вот собственность при этом можно оформить на одного из супругов. Здесь уже будут нюансы при разводе и дележе имущества и долгов. Но это сюжет для совсем другой истории…

Вернемся к расчетам. Наши молодые делают первоначальный взнос в размере 420 тыс. руб. На 12 лет под 12% годовых сумма кредита составит 3,08 млн руб. Ежемесячные выплаты семьи в таком случае будут составлять 40,45 тыс. руб. Однако, чтобы получить кредит по данной ипотечной программе – кстати, одной из самых выгодных сегодня на рынке, нужно, чтобы совокупный доход наших супругов был не менее 80 тыс. руб. в месяц. Разумеется, речь идет о «белых» доходах. Если оба супруга работают и приносят в общий семейный котел примерно одинаковые доли, то данный вариант для них оптимален. Равно как и для житейской ситуации, когда, допустим, жена сидит дома, ее доход равен нулю или ничтожен, а дохода мужа хватает, чтобы предъявить банку справки о своих заработках в требуемом размере – 80 тыс. руб. в месяц. А что делать, если это не так? Здесь на помощь придет история вторая. Если молодая семья заключила брачный контракт, ипотеку можно будет взять на одного из супругов. Второй супруг при этом также не останется в стороне от кредита – он должен будет выступать поручителем первого и в случае финансовой несостоятельности разделить бремя выплат. Однако в данном случае доход второго супруга (который у нас поручитель) в расчете платежеспособности банком не будет учитываться.

Что это дает и в каких случаях? Дело в том, что при все тех же основных параметрах кредита доход супруга, на которого он оформлен, должен составлять всего 65 тыс. руб. И если жена не работает или получает символическую зарплату, а молодой супруг еще не дослужился до специалиста, которому платят 80 тыс. руб. в месяц, то данная модель поможет нашей условной семье и купить квартиру, и справиться с ипотекой.

 



Теги

214-ФЗ Archiwood showroom АИЖК аналитика апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство БТИ в чем подвох валютная ипотека ветхое жилье военная ипотека встроенный шкаф вторичное жилье выставка выставка недвижимости генеральный директор Генплан городской бюджет ДДУ деревянное домостроение деревянные многоквартирные дома долгострой долевое строительство дольщики дороги ДСК дуплекс жилищно-строительный кооператив ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости застройщики инвестиции в недвижимость Интервью инфопартнер журнал "Новостройки" инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года как купить квартиру как сэкономить квартиры Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры-студии колл-центр Конференция конференция Королев коттедж коттеджи купить квартиру лоджии малоэтажное строительство малоэтажной строительство материнский капитал маткапитал МБК метро МКЖД мкжд Москва Московский бизнес клуб набережные налог на недвижимое имущество налоговый вычет нарушения недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья новостройки у ТПУ Новостройки#5 нотариус обманутые дольщики обустройство и ремонт однокомнатные квартиры опросы панель панорамное остекление парковки планировка площади квартир Подмосковье покупатель помолодел покупка жилья построить многоквартирный дом предложение премия Премия программа материнского капитала промзоны процентные ставки разрешение на строительство рассрочка рейтинг реконструкция хрущевок Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке Реутов Рождественский саммит Рублево-Успенское рынок недвижимости Сбербанк сделка себестоимость семинар снос и расселение снос пятиэтажек сносимые дома сносимые пятиэтажки срок сдачи сталинские дома статистика строительство СУ-155 субсидии субсидированная ипотека суд с застройщиком Тимур Давыдов ТПУ транспорт транспортная доступность финансирование строительства форум хрущевки цены цены на квартиры школа штрафы эконом-класс экономия экскурсии по жилым комплексам электрический свет элитное жилье

С этой статьей читают


Обекты по теме

ЖК НОВО-МОЛОКОВО
Лот 455 ЖК НОВО-МОЛОКОВО tel: +74952552019

от 2 300 000 р

Квартира, IV квартал 2017 г., Россия, Подмосковье, Видное, село Молоково
МКР. НОВОЕ ИЗМАЙЛОВО
Лот 278 МКР. НОВОЕ ИЗМАЙЛОВО tel: +74952552019

от 3 000 000 р

Квартира, Россия, Подмосковье, Балашиха