Резервные метры. Как превратить балкон в комнату не нарушив закон

Почти в любой квартире можно отыскать несколько дополнительных метров. Это площадь балкона или лоджии, которая не только не считается жилой, но и по нормативам БТИ учитывается с понижающим коэффициентом. Однако это только на бумаге. На практике же мало что помешает использовать данное пространство, в том числе и для проживания. Разве что размеры и недостаточное утепление. Впрочем, со второй проблемой справиться как раз нетрудно.

Автор: Геннадий Смолин

ПРЕПОНЫ НА БАЛКОНЕ

Вариантов превращения балкона в жилое пространство на ум приходит только два: либо сделать из него отдельную комнатку, если габариты позволяют, либо присоединить к примыкающей комнате или кухне, увеличив тем самым ее площадь. Правда, прежде чем решить, каким путем пойти, неплохо бы ознакомиться с тем, что по этому поводу написано в Жилищном кодексе и разнообразных СНиПах, а также как к подобным перепланировкам относятся узаконивающие их инстанции.

Базируются запреты или разрешения всего на двух постулатах. Первый – любое преобразование пространства не должно негативно влиять на безопасность проживания, то есть снижать надежность конструктива здания в целом и уменьшать шансы на выживание при возникновении пожара. Второй – изменения не должны приводить к уменьшению энергоэффективности дома и росту потребления энергоносителей сверх установленных нормативов.

Применительно к балконам и лоджиям это означает следующее. Чтобы их полноценно объединить с жилым помещением, нужно не просто убрать балконный блок, но и полностью либо частично демонтировать отделяющую их перегородку и порог. У балкона эти конструкции, как правило, несущие – на них опирается балконная плита. Поэтому если их удалить, нагрузка перераспределится на оставшиеся элементы, а как именно и к чему это приведет, могут сказать только проектировщики, готовившие рабочую документацию на дом. В любом случае по умолчанию такое изменение недопустимо.

1.jpg

С лоджиями, которые опираются не на одну стену (как балкон), а на три, ситуация полегче. Правда, и здесь все зависит от конкретного дома. Кроме того, есть еще один момент. Помимо распределения нагрузки отделяющие лоджию и остальную часть квартиры конструкции служат для теплоизоляции. Если их удалить, могут возникать так называемые мостики холода – участки, на которых из-за нарушения непрерывности теплоизоляционной оболочки здания будет происходить повышенная теплоотдача. То есть зимой потребуется больше энергии на обогрев, а кроме того, из-за перепада температур в таких зонах будет скапливаться конденсат, а со временем появится плесень и стена начнет разрушаться. Впрочем, тем, кто собирается превратить лоджию в жилое пространство, проблему дополнительного утепления все равно придется решать, а на эти зоны нужно лишь обратить особое внимание.

И наконец, что касается пожарной безопасности, позиция закона четко прописана в СНиП «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Дело в том, что и балкон и лоджия считаются аварийными выходами на случай пожара: на них можно спрятаться от огня, закрыв за собой дверь и дожидаясь, пока приедут пожарные и спасут. Иными словами, если в квартире только один балкон или лоджия, присоединить его к жилью никто не разрешит. А вот если больше, то теоретически все, кроме одного, частью жилого пространства сделать можно.

ПРИСОЕДИНИТЬ ПО-ХОРОШЕМУ

Это была теория. На практике все еще строже. Получить официальное разрешение на присоединение к квартире балкона было невозможно никогда вне зависимости ни от каких аргументов. А вот с лоджиями поступали иначе. Сначала их объединять с жильем запрещали так же строго, как и балконы, но потом на некоторое время правила стали либеральнее: принятие решения отдали «на откуп» тем проектировщикам, что разрабатывали рабочую документацию на дом в целом.

Если ими оказывались крупные проектные институты (МНИИТЭП, «Моспроект» и пр.), из-под «пера» которых вышла основная масса ныне существующих в Москве панельных и блочных домов, получить положительное заключение было практически невозможно: разработчики ссылались на то, что любые изменения ведут к увеличению нагрузки на отопительную систему. А вот если дом оказывался кирпичным (что, вообще говоря, для столицы нетипично, если, конечно, не считать здания, построенные до 60-х годов XX века) или монолитным, к тому же разработанным небольшой проектной компанией, были возможны варианты. Причем в большинстве случаев приятные для владельцев лоджий. Если, конечно, и проект будущей перепланировки был составлен грамотно, и к нему прилагалась правильно просчитанная схема утепления.

2.jpg

Эти документы требовалось передать проектировщику дома, и он оценивал, возможна ли реализация предложенного варианта. Если все было в порядке, то в заключении, выдаваемом проектировщиком, писалось примерно следующее: компания такая-то, являясь автором-разработчиком рабочей документации жилого здания по адресу такому-то, рассмотрев представленный проект перепланировки квартиры такой-то, пришла к заключению, что объединение лоджии с внутренним помещением в данной квартире не повлияет на конструктивную прочность дома, климат внутреннего помещения и пожарную безопасность. С этим заключением требовалось пойти Мосжилинспекцию и получить финальное разрешение на перепланировку. Ну а затем можно было воплощать проект на практике.

Однако в конце 2012 года, под самый новый год, в постановление правительства Москвы № 108 «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах» (а это основной документ, на требование которого опираются согласующие инстанции) было внесено изменение, которое в вопросах объединения лоджий с комнатами и кухнями поставило точку. Теперь такие перепланировки делать запрещается, так что ни балкон, ни лоджию присоединить к квартире, не нарушив закон, не получится. Причем речь идет не только о тех ситуациях, когда для объединения нужно что-то сносить, но и о тех, когда планировалось всего лишь демонтировать балконный блок, а весь остальной конструктив оставить нетронутым. Что, возможно, и к лучшему: ведь после объединения увеличилась бы жилая площадь, то есть возросли бы и платежи за квартиру.

ТЕПЛАЯ АТМОСФЕРА

Раз вариант с присоединением отпал сам собой, остается одно: лоджию или балкон как следует утеплить и использовать как угодно, насколько хватает габаритов и фантазии: как кабинет, как столовую с барной стойкой, как зимний сад… Но нужно понимать, что по документам и балкон и лоджия по-прежнему останутся неотапливаемыми помещениями. То есть перенести или поставить туда дополнительную батарею никто не разрешит. Точно так же не согласуют систему «теплый пол», подпитываемую из общей системы отопления дома. А вот если такой пол работает от электричества, его монтировать можно, предварительно, правда, согласовав проект по электрике.

Кстати, однозначный запрет на объединение балконов и лоджий с квартирой вовсе не означает, что всю стенку между ними и тот самый порожек придется оставить нетронутыми. Если демонтаж согласуют (процедура согласований была описана выше), убрать их будет можно. Вот только, дабы не нарушать закон, образовавшийся проем придется чем-нибудь заслонить. Например, стеклянными сдвижными перегородками – так называемым французским окном. К слову, если позволят демонтировать часть стены под подоконником у балконного блока, разрешат и перенести батарею на смежную стену, иначе весь смысл затеи сведется к нулю.

И наконец, о собственно утеплении, которое, если его выполнить качественно, поможет снизить затраты на отопление балкона. Утеплить нужно абсолютно все поверхности – и пол, и потолок, и стены, а особенно внимательно – внешнюю ограждающую конструкцию (если, конечно, там не сплошное остекление, что в современных мало- и среднеэтажных новостройках встречается довольно часто). В качестве утеплителя разумно выбрать самые тонкие (чтобы не «съедали» лишнее пространство), но при этом самые теплосберегающие материалы – пенополистерол, пенофол и другие. А вот что касается остекления балкона, главное требование к нему (помимо высокой герметичности конструкции в целом) – коэффициент сопротивления теплопередаче должен быть не ниже 0,5 м2 x С°/Вт. Все остальное – это уже эстетика.



Теги

214-ФЗ Archiwood showroom АИЖК акт приема-передачи апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство бизнес-класс БТИ в чем подвох ветхое жилье военная ипотека встроенный шкаф вторичное жилье выставка выставка недвижимости гардеробная генеральный директор Генплан ДДУ деревянное домостроение деревянное домостроение в москве деревянные многоквартирные дома долгострой долевое строительство дольщики дороги ДСК жилищно-строительный кооператив жилье ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости застройщик-банкрот застройщики инвестиции в недвижимость Интервью инфопартнер журнал "Новостройки" информационный партнер инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года как купить квартиру квартиры квартиры в Москве Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры-студии клееный брус Конференция конференция Королев коттедж Кунцево купить квартиру кухня малоэтажное строительство малоэтажной строительство материнский капитал маткапитал МБК метро МКЖД мкжд Москва Москва-река Московский бизнес клуб мошенничество набережные налог на недвижимое имущество налоговый вычет нарушения недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья Новостройки#5 нотариус обманутые дольщики обустройство и ремонт общедомовое имущество опросы панель планировка площади квартир Подмосковные поселки Подмосковье поиск покупка жилья последовательность ремонтных работ предложение премия Премия проверить новостройку промзоны процентные ставки разрешение на строительство расселение из ветхого жилья рассрочка рейтинг реконструкция пятиэтажек реконструкция хрущевок Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке Реутов Рождественский саммит росреестр Рублево-Успенское рынок недвижимости Сбербанк сделка себестоимость семинар снос и расселение снос пятиэтажек сносимые дома сносимые пятиэтажки срок сдачи сроки строительства строительство СУ-155 субсидии Терлецкий парк ТПУ транспорт транспортная доступность участки в Подмосковье форум хрущевки цены цены на квартиры частный дом эконом-класс экономия элитное жилье

С этой статьей читают