Таинственные превращения trade-in. Что предлагают на первичном рынке под видом самого разрекламированного способа взаимозачета

 Купить жилье в новостройке, взяв с собой на оформление сделки вместо стопочки ассигнаций свидетельство о праве собственности на другую квартиру плюс некоторое количество документов, необходимых для ее продажи, – такой со стороны представляется суть схемы trade-in. В реальности все иначе. Процедуры покупки и продажи жилья разделены во времени и пространстве, в лучшем случае их будут вести менеджеры разных подразделений, в худшем – вообще разные компании. Но главное – классический trade-in на первичном рынке если и существует, то скорее в виде теории, чем практики. Зато есть другие варианты.

Автор: Наталья Павлова-Каткова

 

 УПАСТЬ, НО НЕ УПУСТИТЬ

Когда очень хочется купить жилье в новостройке, но свободных денег нет, в ипотеку влезать не хочется, зато имеется «лишняя» старая квартира, на ум тут же приходит схема trade-in, благо рекламируется она довольно широко. С точки зрения обещающих такую услугу компаний главная ее «фишка» в том, что квартиру у клиента они выкупают сами и лишь потом выставляют на перепродажу. Именно поэтому всю процедуру можно провернуть весьма оперативно, ведь к поиску нового покупателя она никак не привязана. Впрочем, тому, кто намерен приобрести жилье в новостройке по trade-in, ценно совсем другое. Ему вряд ли интересно, кто станет следующим собственником его бывшей квартиры – промежуточное звено или сразу финальный владелец. Срок, в который будет совершена самая главная для него сделка (покупка квартиры в строящемся доме), тоже не так важен: ведь в большинстве случаев идет речь о еще не достроенных домах, так что пользоваться новой покупкой по прямому назначению удастся нескоро. А вот что действительно важно – чтобы стоимость приглянувшейся квартиры была мгновенно зафиксирована и не росла вместе с домом (как правило, цены в новостройках повышаются не реже чем в два-три месяца, а в самых популярных даже пару раз в месяц). Именно ради этого, а также ради того, чтобы выбор вариантов был больше, будущий новосел готов «упасть» в цене на выкупаемую у него квартиру.

Насколько же придется «падать»? Чтобы ответить на этот вопрос, мы обратились к нескольким застройщикам, эпизодически объявляющим, что trade-in у них имеется в наличии, предложив вместо частичной оплаты покупки в новостройке небольшую (53 кв.м) трехкомнатную квартиру, которая находится в собственности более трех лет и в которой никто не зарегистрирован. Расположена она на пятом этаже девятиэтажного панельного дома серии II-49 (1980 год постройки), в 15–20 минутах ходьбы от метро «Марьино». По оценочным данным портала provereno.ru, ее рыночная стоимость на данный момент составляет 7,3 млн руб.

МОЖЕТ, ЛУЧШЕ ИПОТЕКА?

Самый быстрый разговор состоялся с сотрудником компании «Сити – XXI век», где мы присматривались к трехкомнатной квартире в ЖК «Подсолнухи». Цена вопроса – 14,7 млн руб. (84,5 кв.м, 18-й этаж 25-этажного корпуса), дом уже построен и сдан, сейчас идет выдача ключей. Одна проблема: никакого trade-in здесь нет и в помине и совета, как же быть, тоже не дадут.

В компании «ЮИТ Московия» мы нацелились сразу на две квартиры в 28-м микрорайоне Балашихи: однокомнатную площадью 45 кв.м (3,4–3,7 млн руб. в зависимости от этажа) и двухкомнатную (68 кв.м, 4,6–5,3 млн руб.). Вопросу о trade-in менеджер компании не удивился: мы оказались не первыми покупателями, кто утверждает, что в интернете встречали сообщения об этой схеме у «ЮИТ Московии». В реальности взаимозачеты ни в каком виде в компании не практикуют, зато, чтобы не упустить лучшие квартиры и зафиксировать цену, нам посоветовали воспользоваться «короткой ипотекой», погасив ее тут же, как только имеющаяся у нас квартира будет продана. Менеджер прикинул, что скорее всего процесс продажи займет не более трех месяцев. Если брать кредит на ту же сумму, что соответствует рыночной стоимости нашей квартиры, при минимальном (10%) первоначальном взносе переплата за три месяца составит около 270 тыс. руб., а если удастся продать квартиру быстрее – то меньше. При этом если обратиться в компанию, занимающуюся срочным выкупом, потери будут не менее 1 млн руб. Именно этим менеджер и объяснил тот факт, что в их компании схему trade-in не стали вводить: есть более разумные пути решения той же задачи.

ПЛЮС ПРОЦЕНТЫ ДЛЯ АГЕНТСТВА

Серьезную ставку мы делали на ГК «ПИК», которая trade-in рекламирует очень громко, не забывая напоминать об этой схеме на интернет-страницах каждого своего жилого комплекса. Среди всех предложений застройщика нам приглянулся ЖК «Большое Кусково», в восьмом корпусе которого (это дом серии П-3МК «Флагман») трехкомнатную квартиру (86,5 кв.м) с отделкой можно приобрести за 11,2 млн руб., а небольшую по местным меркам четырехкомнатную (101 кв.м) – за 13,2 млн руб. Однако как только мы заговорили о trade-in, нас тут же перенаправили в компанию Urban Realty: оказалось, что по договоренности с ГК «ПИК» всеми взаимозачетами занимается только это агентство. Там нас огорошили тем, что буквально с первой секунды разговора стали активно отговаривать от trade-in в его классическом виде. По словам риэлтора, квартиру по такой схеме у нас выкупят с дисконтом не менее чем 15%. Причем вести отсчет будут не от среднерыночной стоимости предложения (к слову, здесь нашу квартиру оценили в 6,8–6,9 млн руб.), а от минимальной, то есть по факту от 6,5 млн руб. Таким образом, на руки можно будет получить не более 5,5 млн руб., чего не хватит даже на половину любой из приглянувшихся нам квартир в строящемся комплексе.

В качестве альтернативы предложили другой вариант. Квартиру они выставляют на продажу за сумму, которую озвучили сами агенты и за которую, по их прогнозам, ее удастся реализовать за 15–30 дней. Полумесячный срок возник не случайно: именно на столько в ГК «ПИК» готовы сделать бронь на жилье, а если со сделкой происходит задержка, бронирование можно продлить еще на 15 дней. Притом фиксируется только сама квартира в новостройке, но отнюдь не ее цена. По этой причине риэлтор посоветовал не привередничать и не ссылаться на данные разных баз недвижимости, утверждающие, что наша квартира стоит дороже, а сразу согласиться с той ценой, какую рекомендуют они. Иначе можно прогадать. И рассказал такую историю.

Без имени-1.jpg

Недавно к ним обратился клиент, который тоже планировал приобрести квартиру в ЖК «Большое Кусково», но меньшей площади – на тот момент она стоила 6,5 млн. В зачет он предложил свою квартиру, однако с оценкой агентов не согласился и настоял на том, чтобы ее выставили на 500 тыс. дороже. В итоге она продалась лишь через три месяца, а за это время полюбившаяся ему квартира в новостройке резко подорожала – сразу на 1 млн руб. Причем такой скачок цены был прогнозируемый, этот корпус как раз вводился в эксплуатацию. В итоге клиент оказался в убытке, ведь зафиксировать цену в новостройке при такой схеме можно лишь тогда, когда с найденным покупателем «вторички» будет подписан договор аванса или задатка, и ни днем раньше. Мораль понятна: слушайтесь агента, и все у вас будет хорошо. Может быть.

Впрочем, клиент получает не полную сумму от продажи своей квартиры: 3% уйдут в качестве комиссионных агентства, а также на оплату брони в новостройки. Мы тут же поинтересовались, а удастся ли сэкономить эти 3%, если выбрать квартиру в новостройке не у сторонней ГК «ПИК», а у девелоперской компании Urban Group, которая входит в тот же холдинг, что и само агентство недвижимости Urban Realty. Как и следовало ожидать, все сделки по trade-in, которые предлагаются абсолютно по всем комплексам UrbanGroup, ведет именно Urban Realty, однако на существенный дисконт клиентам рассчитывать не приходится. Им скостят лишь 10% от агентских вознаграждений, то есть за продажу идущей в зачет квартиры возьмут не 3%, а 2,7%, что не так уж и принципиально.

14-ДНЕВНАЯ АЛЬТЕРНАТИВА

Следующим номером нашей программы стала компания «Мортон» – крупный застройщик, специализирующийся в основном на Подмосковье, на больших микрорайонах классов «эконом» и «комфорт». Однако недавно она вывела на рынок совсем нетипичный для себя объект: расположенный в Москве комплекс бизнес-класса с громким названием «Штаб-квартира на Мосфильмовской», продажи в котором стартовали совсем недавно (завершение строительства – IV квартал 2015 года). Правда, предлагаются здесь не квартиры, а апартаменты. Двухкомнатные площадью 68 кв.м, расположенные на 16-м этаже, обойдутся в 12,2 млн руб., пониже – чуть дешевле.

По вопросам о trade-in тут же переключают на отдел вторичной недвижимости – внутреннее подразделение самой компании-застройщика. Правда, классической схемой здесь тоже отговаривают пользоваться – клиенту она не выгодна. Предлагают обычную продажу по адекватной цене, чтобы не замедлялся поиск покупателя. Притом адекватной здесь называют 7,3 млн руб. – ровно во столько же ее оценил и сервис provereno.ru. Предстоящие расходы – это 250 тыс. руб. агенту («Мортон» оперирует не процентами, а фиксированными суммами, зависящими от количества комнат в квартире) плюс 50 тыс. руб. за каждые две недели бронирования квартиры в новостройке. Причем если сделку на «вторичке» удастся совершить за 14 дней (хотя бы взять аванс или задаток), то сумма, потраченная на бронь, пойдет в зачет стоимости новой квартиры, а если не удастся – то сгорит. Поэтому специалист отдела вторичной недвижимости пользоваться бронированием на всякий случай не рекомендует: в «Штаб-квартире на Мосфильмовской» выбор вариантов пока очень велик, так что даже не бронируя квартиру покупатель ничем не рискует. Что же касается цены за новое жилье, ее все равно зафиксируют не раньше того момента, когда будет найден покупатель на квартиру, идущую в зачет.

Когда покупатель найден, процедура сводится к следующему. С ним подписывают договор аванса или задатка, с этим договором «под ручку» со специалистом из отдела вторичной недвижимости клиент отправляется к менеджеру по новостройкам, где подписывает договор бронирования и фиксации цены на выбранную квартиру. Затем, когда сделка со старой квартирой состоится и переход права собственности будет зарегистрирован, подписывается основной договор по новой квартире и выписывается счет на его оплату. Остается дойти до банка, в ячейкекоторого хранятся деньги за проданную квартиру, забрать их и перевести на счет компании-застройщика. Эту часть процесса придется выполнять полностью самостоятельно, без сопровождающих лиц из числа сотрудников компании. Иными словами, лично поучаствовать придется практически во всех этапах купли-продажи.

ДЕМПИНГ УДВОЕННОЙ СИЛЫ

Последняя наша надежда обнаружить-таки самый настоящий trade-in на рынке первичной недвижимости была связана с компанией «НДВ-Недвижимость». Справедливости ради нужно сказать, что это не застройщик, а агентство недвижимости. Однако оно выступает генеральным (а иногда и единственным) риэлтором нескольких популярных жилых комплексов, многие процессы сделки полностью замыкая на себе. Купить мы у них решили трехкомнатную квартиру в Царицыне. В третьей очереди строительства микрорайона «Царицыно» (сдается в конце 2014 года) «трешку» площадью 90 кв.м можно приобрести от 10,4 до 10,7 млн руб. в зависимости от этажа. А вот в комплексе «Царицыно-2», где имеются не только апартаменты, но и квартиры, «трешки» поменьше, зато и цены гуманнее. Скажем, квартира площадью 80 кв.м обойдется в 7,3 млн руб., а 82,4 кв.м – в 7,9 млн руб.

Без имени-2.jpg

Впрочем, предупредили сразу: и в том и в другом комплексе цены растут дважды в месяц, в среднем на 150–300 руб./ кв.м за раз. Однако как только предложенный нам корпус в «Царицыно-2» выйдет на площадку (а произойдет это уже в ноябре), цены в нем тут же подскочат на не менее чем 10% и некоторое время будут расти быстрее, чем в его соседе без порядкового номера. В связи с этим, как сообщил менеджер, классический trade-in, когда жилье выкупается немедленно (за 7–15 дней, на которые бронируется и квартира в новостройке), это именно наш случай, причем мы потеряем лишь 10% от его рыночной цены.

«Какие 10%?! – сильно удивился сотрудник отдела вторичных продаж, на которого нас переключили для продолжения беседы. – Вы потеряете не менее 20%, а скорее 25–30%». Столь гигантский демпинг он пояснил вполне логично. Как только квартира переходит к новому владельцу (при схеме trade-in ее владельцем вообще-то должно становиться юридическое лицо, но на практике бывает по-разному), у нее тут же ухудшается история продаж. Потому что новому покупателю, если он не хочет нарваться на неприятности, предстоит проверять законность более длинной цепочки сделок. С другой стороны, промежуточному покупателю предстоит оплатить еще и налоги – ведь квартира в его собственности будет находиться менее трех лет. А это дополнительная финансовая нагрузка. Держать же квартиру три года, оплачивая при этом коммунальные услуги и налог на недвижимость, компании тоже невыгодно. Поэтому продавать ее придется ниже рынка и, чтобы остаться хотя бы в маленьком в плюсе, брать с первого продавца всего 10% ну никак невозможно.

Стоит ли упоминать, что и в этот раз разговор из плоскости trade-in перетек в сторону обычной продажи по разумной с точки зрения агента цене, чтобы успеть все завершить за месяц (на такой срок при такой схеме делается бронь на новостройку). Адекватной, по мнению этой компании, была названа цена 7–7,2 млн руб., из которых 2,5% уйдет на покрытие брони и комиссионные агенту. Вопрос, а будут ли компенсации, если мы соглашаемся с ценой агентства, но за один месяц оно не сумеет найти продавца, а мы при этом упустим нынешние цены в «Царицыно-2», так и остался без ответа.

Таким образом, никакого классического trade-in на рынке строящегося жилья обнаружить так и не удалось. Эта схема оказалась лишь маркетинговым инструментом для привлечения внимания к некоторым новостройкам, или отдельным компаниям-застройщикам, или агентствам недвижимости. Возможно, оно и к лучшему. Ведь условия по trade-in, которые компании пытаются предлагать (вернее, по которым активно оговаривают работать), слишком уж жесткие, чтобы присматриваться к ним всерьез.



Теги

214-ФЗ Archiwood showroom АИЖК акт приема-передачи аналитика апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство бизнес-класс БТИ в чем подвох ветхое жилье военная ипотека вторичное жилье выставка выставка недвижимости гардеробная Генплан ДДУ деревянное домостроение деревянное домостроение в москве долгострой долевое строительство дольщики дороги жилищно-строительный кооператив жилье ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости застройщик-банкрот застройщики инвестиции в недвижимость инфопартнер журнал "Новостройки" информационный партнер инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года как купить квартиру как сэкономить квартиры квартиры в Москве Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры-студии клееный брус Конференция конференция Королев коттедж Кунцево купить квартиру кухня малоэтажное строительство малоэтажной строительство материнский капитал маткапитал МБК метро МКЖД мкжд Москва Москва-река Московский бизнес клуб мошенничество набережные налог на недвижимое имущество налоговый вычет нарушения недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья новостройки у ТПУ Новостройки#5 нотариус обманутые дольщики обустройство и ремонт общедомовое имущество опросы панель планировка площади квартир Подмосковные поселки Подмосковье поиск покупка жилья последовательность ремонтных работ предложение премия Премия проверить новостройку промзоны процентные ставки разрешение на строительство расселение из ветхого жилья рассрочка рейтинг реконструкция пятиэтажек реконструкция хрущевок Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке Реутов Рождественский саммит росреестр Рублево-Успенское рынок недвижимости Сбербанк сделка себестоимость семинар снос и расселение снос пятиэтажек сносимые дома сносимые пятиэтажки срок сдачи сроки строительства сталинские дома строительство СУ-155 субсидии Терлецкий парк Тимур Давыдов ТПУ транспорт транспортная доступность участки в Подмосковье форум хрущевки цены цены на квартиры частный дом эконом-класс экономия элитное жилье

С этой статьей читают


Обекты по теме

МФК ШТАБ-КВАРТИРА НА МОСФИЛЬМОВСКОЙ
Лот 523 МФК ШТАБ-КВАРТИРА НА МОСФИЛЬМОВСКОЙ tel: +74952552019

от 9 063 680 р

Апартаменты, II квартал 2017 г., Россия, Москва, Западный административный округ, район Раменки, Мосфильмовская улица, 74