Подземный толчок. Какие станции метро помогут заработать на недвижимости

Любой строящийся дом по мере увеличения готовности набирает в цене – это обычный закон рынка, распространяющийся на любые новостройки. А после ввода в эксплуатацию ценовая динамика определяется лишь общерыночной картиной. Однако бывают ситуации, когда в отдельных локациях квартиры дорожают существеннее, чем в остальных. Особенно сильный толчок может дать появление «подземки». Журнал «Новостройки» совместно с отделом консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» составил рейтинг локаций вблизи будущих станций метро, где появление нового вида транспорта даст наибольший прирост цен на недвижимость.

Автор: Наталья Павлова-Каткова

Как мы определяли

По данным Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в ближайшие  три года будет введено в эксплуатацию более полусотни новых станций метрополитена. Чтобы спрогнозировать,  где появление «подземки» вызовет наибольший рост цен на жилье, мы нанесли на карту все будущие станции и  внимательно присмотрелись к  их окрестностям. Те локации, рядом с которыми метро есть уже сейчас, мы отбросили: хоть новые возможности  для перемещения подземные «новички» там и создадут, но радикально ситуацию не изменят. Поэтому и особо заметная добавка к общерыночной динамике цен там вряд ли произойдет. Вокруг оставшихся мы очертили территорию радиусом 2,5 км. Такое расстояние выбрали потому, что оно является разумным максимумом для пешей доступности (30 минут хода при средней скорости пешехода 5 км/ч), а пешая доступность до метро всегда притягательна для покупателей жилья и сама собой увеличивает цены на недвижимость. Территории, где 2,5-километровая зона от одной будущей станции пересеклась или почти пересеклась с другой, мы объединили в одну, посчитав, что ценовая динамика на них будет примерно одинаковой. В итоге получилось несколько локаций. С помощью каталога ручной сборки журнала «Новостройки» и данных отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости  «Азбука жилья» мы проверили, сколько новостроек, ныне находящихся в процессе строительства и еще не введенных в эксплуатацию, там располагается. Несколько локаций в процессе проверки пришлось отбросить. Например, окрестности  будущих станций «Нижегородская» и «Стахановская», которые намечены к открытию в 2016 году и вблизи которых сейчас нет строящегося жилья. Впрочем, в будущем по крайней мере одна стройка здесь запланирована: по адресу 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10. Однако поскольку ни сроки начала продаж ни стартовые цены по ней точно еще не известны, делать прогнозы по ценовой динамике пока невозможно. По оставшимся зонам мы определили средние цены на однокомнатные квартиры в новостройках, а специалисты «Азбуки жилья» спрогнозировали, какого уровня они достигнут к моменту открытия метро. Эти данные мы перевели в относительные и выстроили локации вокруг будущих станций «подземки» по ранжиру.

 

Результаты и выводы

В том, что прогнозируемая ценовая динамика оказалась более выраженной  в тех локациях, где метро появится позже, нет ничего удивительно. Интереснее другое: в местах, где новые станции

«подземки» откроются практически одновременно, цены растут по-разному.  Причем любопытно, что в пределах Москвы в ее старых границах, в зонах, расположенных  между ТТК и МКАД, влияние появления  метро на рост цен прогнозируется  более выраженным, чем в районах, расположенных за МКАД и на территории Новой Москвы. Еще одно интересное наблюдение: там, где метро обещали еще несколько десятилетий назад, ценовые подвижки будут менее существенными, нежели там, где от появления первых сообщений о будущей «подземке» до ее реального воплощения проходит лишь несколько лет. И уж что совсем неожиданно – наличие по соседству железнодорожных станций, от которых есть возможность добраться в отдельные районы города и обратно на электричке, вовсе не гарантирует, что с появлением метро динамика  цен на недвижимость  будет меньше, нежели там, где железной дороги в окрестностях нет. И последнее. Когда до открытия метро остается менее полугода, шансы заработать на скором появлении «подземки», купив в этот момент квартиру, скатываются фактически до нуля: ими в полной мере успевают воспользоваться сами застройщики,  заблаговременно подняв ценник. Поэтому в дальнейшем такая недвижимость растет лишь в среднерыночных темпах. В связи с этим наибольший интерес представляют окрестности  тех станций, что откроются в 2017 году и позднее. Но тут есть свой риск: гарантировать, что метро появится вовремя, без задержек, пока сложно. Наиболее оптимальными для инвестирования  могли бы стать локации вокруг станций, появление которых запланировано на 2016 год. Беда лишь в том, что либо около них новостроек сейчас нет, либо сами станции находятся вблизи уже действующих, из-за чего возможностей  заработать тут немного.  Итого «в сухом остатке» – год 2015-й, не слишком интересный  тем, что вот-вот наступит, но альтернативных вариантов пока, похоже, нет.

Без имени-1.jpg

Место, где в 2017 году появится станция метро с рабочим названием «Улица Народного Ополчения»,  – одна из тех зон между МКАД и ТТК, что значительно удалены отныне функционирующих веток. Располагается она между Таганско­Краснопресненской и Филевской линиями, и без пересадки на наземный транспорт от метро сюда пока добираться проблематично. Новая станция войдет в состав так называемого  Третьего пересадочного контура, который вопреки названию не только дополнительно  свяжет между собой уже существующие линии, но и даст возможность создать новые станции в тех частях города, где «подземки» пока вообще нет. Именно так будет и в данном случае По той же причине влияние появления метро в этой локации на динамику цен на недвижимость будет довольно значительным: к моменту его открытия средние цены на однокомнатные квартиры, которые сейчас находятся на уровне 11 млн руб., должны дорасти до 14,5 млн руб. Причем, по словам аналитиков агентства «Азбука жилья», прирост в 1 млн руб. даст общерыночная ситуация, а дополнительные 2,5 млн руб. привнесет именно появление метро.

В 2017 году обещают открыть сразу несколько станций метро, что расположатся вдоль Боровского шоссе на территории сразу нескольких районов – Без имени-2.jpgСолнцева, Ново­Переделкина, Рассказовки и лишь немного недотянут до аэропорта «Внуково». Сейчас добираться сюда приходится на автотранспорте: железнодорожная линия, по которой электрички идут в том числе и к уже упомянутому аэропорту, эту территорию огибает. Тем не менее альтернативную возможность  доехать до этих районов она дает, что чуть сдержит ценовую динамику на недвижимость

после открытия станций подземного транспорта. По прогнозам специалистов, к тому моменту средние  цены на однокомнатные квартиры, которые сейчас находятся на уровне 5,6 млн руб., вырастут на 1,4 млн руб. При этом общерыночный  рост даст увеличение цены примерно на 0,5 млн руб., а дополни­ тельный прирост вызовет именно появление метро. Сейчас в ближайших окрестностях будущих станций «подземки» строится несколько жилых комплексов. Самые дешевые и небольшие (в среднем по 40,7 кв.м) «однушки» имеются в ЖК «Переделкино ближнее». Они обойдутся примерно в 5,3 млн руб. Самые же дорогие и большие (почти по 50 кв.м в среднем) представлены в ЖК «Татьянин парк» и стоят в среднем 5,9 млн руб.

Без имени-3.jpgСтанция «Ховрино», которая станет продолжением Замоскворецкой линии метро, откроется в следующем году. Находиться она будет на улице Дыбенко, вблизи строений 34–38, куда не желающие стоять в пробках сейчас добираются либо от метро «Речной вокзал», либо доехав на электричке до станции, одноименной  будущему метро, а затем или совершив значительную пешую прогулку вдоль нескольких  кварталов, или подъехав на автобусе, которым из-за пересечения с железной дорогой пользоваться не всегда удобно. Новая станция метро транспортных удобств как раз и добавит, в результате чего к моменту ее открытия ценовая динамика на недвижимость здесь составит не общерыночные 2–3%, а куда более весомые 18,1%.

Правда, в полной мере обратить эту динамику в свою пользу, заодно ориентируясь и на рост цен, возникающий по мере увеличения стадии готовности строящегося жилья, непросто: сейчас в окрестностях лишь одна новостройка – ЖК «Белый парк». Однокомнатные квартиры в ней продаются в среднем по 8,3 млн руб., а их средняя площадь составляет 48,7 кв.м.

В 2015 году откроется сразу несколько станций на новой линии метро, получившей название Кожуховской. Пройдет она по одноименному району Без имени-4.jpgМосквы, в непосредственной близости от подмосковных  Люберец. Любопытно, что хотя станций пока нет, некоторые из них уже успели поменять название. Так, в июне нынешнего года «Косино-Ухтомскую» переименовали в «Люберецкую», а «Улицей Дмитриевского» назвали ту, что изначально звалась «Салтыковской». Обе эти станции, а также с нетронутым пока названием «Некрасовка» находятся одна за другой и располагаются около Косинского шоссе. Вблизи них сейчас возводится целая серия жилых комплексов, причем уже сейчас разброс цен на однокомнатные квартиры в них колоссальный. Самые дешевые (в среднем по 3,4 млн руб. за квартиру площадью 39,6 кв.м) – в ЖК «Люберецкий»,  которому к моменту открытия метро прогнозируют самый большой рост цен и где сейчас имеется наибольшее количество предложений. А самые дорогие – в ЖК «Некрасовка», где в еще не введенных в эксплуатацию корпусах однокомнатная квартира средней площадью 42,6 кв.м обойдется примерно в 5,2 млн руб., здесь ценовая динамика будет чуть скромнее. К слову, за те же деньги, даже чуть дешевле, неподалеку можно приобрести квартиру, в которой почти на 7 кв.м больше, – в комплексе, что возводится на улице Льва Толстого.

Без имени-5.jpgРайон Бескудниковский, где в 2015 году планируют открыть две станции метро, сейчас представляет  собой абсолютно изолированный уголок Москвы из-за отсутствия «подземки». Непросто отсюда выбраться и в смежные районы, поскольку по обе стороны от него проходят железнодорожные ветки. Но они же пока являются главными спасителями для тех, кто хочет доехать до центра Москвы побыстрее: получится добраться либо до Савеловского, либо до Белорусского вокзала. Другое дело, что электрички к расположенным здесь платформам приходят порядком набитыми, а интервалы между поездами неравномерные. Эти проблемы должны снять будущие станции метро, которые войдут в продолжение Люблинско-Дмитровской линии. Сейчас ее чаще именуют просто Люблинской, но как только потянут на север, в обиход войдет другое название. За будущими станциями названия тоже уже закреплены:

«Селигерская»,  расположенная на пересечении Дмитровского и Коровинского шоссе, и «Верхние Лихоборы», что на месте стыка той же Дмитровки с Бескудниковским бульваром. Вот только с новостройками вблизи них негусто. По сути, есть лишь одна: комплекс AppartVille, в котором представлены апартаменты и таунхаусы, где средняя цена на однокомнатные апартаменты  (51,1 кв.м) составляет сейчас 9,1 млн руб. Впрочем, в ближайшее время планируют начать строительство масштабного комплекса по адресу Дмитровское шоссе, владение 107, однако продажи в нем пока не открыты.

Метро вдоль Мичуринского проспекта и его окрестностей местным жителям обещали построить еще 30 лет назад, однако дело до него дошлоБез имени-6.jpg лишь сейчас. Зато почти одновременно введут в эксплуатацию сразу несколько станций: «Ломоносовский проспект», «Раменки», а двумя годами позже добавится и «Мичуринский проспект». Они войдут в состав нынешней «желтой» линии метро, которую после существенного продления на запад и юго-запад переименуют в Калининско-Солнцевскую. Во всяком случае, пока в документации она называется именно так.

Появление долгожданного метро, безусловно, вызовет здесь прирост цен, однако поскольку эта локация и без того довольно дорогая, цены вырастут чуть менее существенно, нежели в других точках, где метро тоже появится в следующем году. Исключение составят, пожалуй, лишь окрестности  будущей станции «Мичуринский  проспект», которая откроется позже остальных и поэтому возможностей для роста цен здесь больше, а цены на данный момент ниже. Речь в первую очередь о ЖК «Лобачевский», где однокомнатную квартиру (средняя площадь 52,6 кв.м) сейчас можно приобрести за 8,9 млн руб. Для сравнения:  в ЖК «Мосфильмовский», что неподалеку от будущей станции «Ломоносовский проспект», квартира площадью на 4 кв.м меньше уже сейчас обходится на 3 млн руб. дороже.

 

Без имени-7.jpgУже в конце нынешнего года метро пустят в Новой Москве: первые две расположенные здесь станции, «Румянцево» и «Саларьево»,  откроются вдоль Киевского шоссе, а заодно появится еще одна – «Тропарево», находящаяся хоть и внутри МКАД, но на продолжении той же самой Сокольнической ветки. Даже несмотря на то, что до открытия этих станций остается совсем немного, цены на новое жилье они могли бы подтолкнуть неплохо. Ведь никакого транспорта, альтернативного автомобильному, здесь не существует, линия электрички находится далеко и только с севера, а с юга железнодорожной ветки и вовсе нет.

Однако этого не произойдет. А все дело в том, что примыкающую к будущим станциям метро территорию развивают не как жилую, а как коммерческую зону – с бизнес­центрами, складскими комплексами и пр. А новостройки здесь имеются лишь в порядке большого исключения. Например, неподалеку расположен ЖК «Первый Московский город­парк», где средняя площадь однокомнатных квартир составляет 39,5 кв.м, а средние цены на них сейчас находятся на уровне 4,4 млн руб. и до конца года вряд ли вырастут значительнее рынка в целом.

Станция метро «Котельники», которая находится на территории одноименного города на пересечении  улицы Маршала Полубоярова и Без имени-8.jpgНоворязанского шоссе и является продолжением Таганско­Краснопресненской ветки, должна открыться до конца нынешнего года. Бетонные работы и укладка путей здесь уже завершены и даже эскалаторы смонтированы, а сей­ час прокладывают кабельные линии, устанавливают системы жизнеобеспечения, сигнализацию и видеонаблюдение. Из­за высокой стадии готовности недвижимость, расположенная по соседству, близость к новому метро уже «отыграла», поэтому дополнительный  рост цен сверх общерыночной  динамики здесь не ожидается. Предложение в еще не введенных в эксплуатацию новостройках здесь представлено двумя жилыми комплексами. Так, в ЖК «Белые росы», что возводится в Ко­ тельниках в микрорайоне Опытное Поле в 500–600 м от входа в будущее метро, на данный момент средняя цена однокомнатной квартиры составляет 4,5 млн руб. (средняя площадь 39,7 кв.м). В комплексе «Атлетик­Хаус», который хоть и расположен в Люберцах, а не в Котельниках, но от будущего метро удален на менее чем 2 км, цены ниже, а помещения больше. Площадь средней «однушки» в нем 44,9 кв.м, а цена – 3,9 млн руб. Объясняется этот факт довольно просто: продаются тут не квартиры, а апартаменты, которые в юридическом смысле жильем не являются.

 



Теги

214-ФЗ showroom АИЖК акт приема-передачи апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство бизнес-класс БТИ ветхое жилье военная ипотека вторичное жилье выставка выставка недвижимости гардеробная Генплан ДДУ деревянное домостроение деревянное домостроение в москве деревянные многоквартирные дома долгострой долевое строительство дольщики дороги ДСК дуплекс жилищно-строительный кооператив жилье ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости застройщик-банкрот застройщики инвестиции в недвижимость Интервью инфопартнер журнал "Новостройки" информационный партнер инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года как купить квартиру квартиры квартиры в Москве Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры-студии клееный брус Конференция конференция Королев коттедж Кунцево купить квартиру кухня малоэтажное строительство малоэтажной строительство материнский капитал маткапитал МБК метро МКЖД мкжд Москва Москва-река Московский бизнес клуб мошенничество налог на недвижимое имущество налоговый вычет нарушения недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья новостройки у ТПУ Новостройки#5 нотариус обманутые дольщики обустройство и ремонт общедомовое имущество однокомнатные квартиры опросы панель панорамное остекление планировка площади квартир Подмосковные поселки Подмосковье поиск покупка жилья последовательность ремонтных работ предложение премия Премия проверить новостройку промзоны процентные ставки разрешение на строительство расселение из ветхого жилья рассрочка рейтинг реконструкция пятиэтажек Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке Реутов Рождественский саммит росреестр Рублево-Успенское рынок недвижимости Сбербанк сделка себестоимость семинар снос и расселение снос пятиэтажек сносимые дома сносимые пятиэтажки срок сдачи сроки строительства сталинские дома строительство СУ-155 субсидии субсидированная ипотека Терлецкий парк ТПУ транспорт транспортная доступность участки в Подмосковье форум хрущевки цены цены на квартиры частный дом эконом-класс экономия элитное жилье

С этой статьей читают