Купили слона. Рейтинг столичных новостроек, которые за год принесли инвесторам наибольшую прибыль

Любой инвестор, приобретающий квартиру в новостройке для дальнейшей перепродажи, надеется вложиться в тот объект, что подорожает сильнее остальных. Сделать выбор непросто: за один и тот же отрезок времени цена может измениться по-разному. Чтобы узнать, насколько велики могут быть различия, журнал «Новостройки» попросил своих партнеров – аналитиков портала Provereno.ru составить рейтинг ценовой динамики относительно недорогих московских жилых комплексов, которые еще продолжают возводиться. Результаты оказались впечатляющими: лидер рейтинга рос, как слон на дрожжах, за год добрав в цене почти 30%, а вот аутсайдеры едва сдвинулись с нулевой отметки.

Как мы считали

Динамику цен мы определяли для новостроек (как жилых комплексов, так и комплексов апартаментов), расположенных в старых границах Москвы. Брали только те, где открытые продажи ведутся как минимум год и которые на начало ноября еще не были введены в эксплуатацию. При этом учитывались только те, где в первичной продаже сейчас имеется не менее пяти квартир, то есть еще есть что купить. Право участвовать в рейтинге получили лишь объекты, в которых в течение года в продаже имелись квартиры стоимостью до 10 млн руб. С одной стороны, эта цена соответствует «среднему чеку» на рынке новостроек комфорт- и экономкласса Москвы, а с другой – эквивалентна стандартной московской двухкомнатной квартире площадью 54 кв.м в «спальном» районе столицы (средневзвешенная относительная цена – 180 тыс. руб./ кв.м).

У оставшихся было обработано по два прайс-листа (в быту их еще называют «шахматками»): на начало ноября прошлого года и в тот же период года нынешнего. На этом этапе из рейтинга выбыли проекты, где цены указаны в условных единицах, так как из-за использования внутренних курсов адекватно оценить их динамику невозможно. Для остальных было вычислено годовое изменение средних цен квадратного метра в процентах. Чтобы подсчеты были более достоверными, для каждого корпуса, входящего в состав жилого комплекса, они производились отдельно. Дело в том, что в разноформатных проектах у корпусов могут быть разная этажность, непохожие видовые характеристики, индивидуальные сроки сдачи. Возводиться они могут по разным технологиям, состоять из апартаментов или квартир, отличающихся по площади и планировкам и передающихся покупателям с отделкой или без нее. Все это отражается и на ценах и на скорости их изменения. Более того: даже если корпуса в составе жилого комплекса абсолютно одинаковые, динамика цен в них может оказаться разной. Например, из-за того, что продают их разные агентства недвижимости по разным юридическим схемам или строительство ведется очередями, с разными темпами.

Итоговый результат получился весьма пестрым. Если у лидеров рейтинга за год цены выросли более чем на четверть, то аутсайдеры показали рост существенно ниже уровня инфляции и процентов по банковским депозитам. Так, в самом низу рейтинга оказались ЖК «Вершино» (корпус 1), подорожавший за год лишь на 5%, ЖК «Штаб-квартира на Мосфильмовской» с аналогичной динамикой цен, комплекс апартаментов «Старт-формат» (возводится в рамках ЖК «Царицыно-2») и ЖК «О7» с показателем 4%, а также «Эталон-Сити», прибавивший к цене всего 1%. На контрасте с ними рекордсмены рейтинга ЖК M-House, «Life-Митинская» и Wellton Park с показателями ценовой динамики в 22–29% выглядят весьма солидно. Впрочем, причины такого колоссального разброса не носят системный характер. Кому-то повезло с расположением и отсутствием конкурентов, где-то повлияло насыщение рынка предыдущими корпусами или неудачная квартирография. Ряд проектов изначально выходили по высоким ценам, близким ко вторичному рынку, – с продажами там не торопятся, другие, наоборот, изначально демпинговали и рассчитывали на инвестиционный спрос. И если инвесторы угадали, в какой именно проект имело смысл вкладываться, за год они оказались в хорошем плюсе.

Без имени-1.jpg

Первую строчку в рейтинге занял M-House – уже достроенный комплекс, который вводится в эксплуатацию на стыке осени и зимы. Состоит он из одного масштабного по длине монолитного 23-этажного корпуса, который возвели всего за два года. Благодаря близости к метро (100 м до станции «Улица Академика Янгеля»), активной рекламной кампании, быстрым темпам строительства и привлекательным ипотечным программам (объект кредитуют 14 банков) квадратный метр за год подорожал здесь на 29%. Желая максимально удовлетворить потребности почитателей небольших квартир, застройщик предусмотрел в проекте аж 501 «однушку» (а это больше половины от общего числа квартир, которых в доме 921). Их оказалось даже чересчур много, и в результате повышенный спрос сместился на «двушки» и «трешки». По этой причине здесь наблюдалась редкая картина, когда стоимость квадратного метра в двух- и трехкомнатных квартирах росла быстрее, превысив в итоге аналогичный показатель в однокомнатных. Сейчас в наличии осталось менее десятой части квартир разной комнатности со средневзвешенной ценой около 211 тыс. руб./кв.м. Трудно представить, что в 2012 году, когда продажи в ЖК M-House только стартовали, стоимость квадратного метра здесь начиналась от 117 тыс. руб. Что же касается цен абсолютных, то в начале ноября минимальная стоимость квартиры (42 кв.м на 17-м этаже) была 8 млн руб., хотя еще год назад имелись предложения и по 6,4 млн руб.

Без имени-2.jpg

На второй строчке рейтинга оказались два корпуса жилого комплекса «Life-Митинская»: дома-близнецы Б и В (корпус А в рейтинг не попал, поскольку уже сдан и заселен). Как и абсолютный победитель, находятся они, мягко говоря, не в центральной части города, а в данном случае и вовсе за МКАД – в районе Митино, что хорошей ценовой динамике ничуть не помешало. Строятся корпуса В и Б синхронно, по современной панельной технологии «ЕвроПа». Так же синхронно в течение года росли в них и цены, увеличившись за это время на 26%. Возможно, ценовой успех проекта определило разнообразие планировок: в нем представлены 1–4-комнатные квартиры площадью 35–119 кв.м, которые будут сдаваться полностью готовыми к заселению, то есть с отделкой. В каждом корпусе в продаже осталось по 20–30 квартир, преимущественно двухкомнатных. В однокомнатных цена квадратного метра превышает 200 тыс. руб., в то время как год назад была на уровне 160 тыс. руб. Самая дешевая квартира по состоянию на начало ноября обходилась в 7,3 млн руб. и была представлена в корпусе Б. Ее низкая цена связана с миниатюрностью жилья – всего 35 кв.м. Передать квартиры покупателям застройщик обещает в III квартале 2015 года и вряд ли опоздает: коробки домов уже готовы.

Без имени-3.jpg

Один из новых корпусов огромного жилого комплекса Wellton Park занял третью строчку в рейтинге. За год средняя цена квадратного метра в корпусе 7 подросла на 22%, существенно опередив динамику соседних, более дорогих: в корпусе 16 она составила 17%, а корпус 17 подорожал на 13%. Впрочем, и корпус 7 дешевым не очень-то назовешь: средняя цена квадратного метра здесь превысила 250 тыс. руб. Причина тому как местоположение (престижная северо-западная часть города), так и оригинальная нарезка квартир. По традиции застройщик сделал упор на квартиры-лилипуты, что нехарактерно для этой части города: «однушки» площадью от 31 кв.м, «двушки» – от 45 кв.м, а габариты «трешек» начинаются от 61 кв.м. Правда, небольшие однокомнатные квартиры не вызвали ажиотажа и до сих пор присутствуют в продаже. Год назад застройщик уступал их за 7 млн руб., а сейчас предлагает на полмиллиона дороже. Зато трехкомнатные и двухкомнатные нашли своего покупателя и дорожали активнее: теперь квадратный метр в них дороже, чем в однокомнатных. В продаже еще осталось около полусотни квартир, заселиться в которые скорее всего получится уже после новогодних каникул, а официальная сдача дома назначена на конец 2014 года. Дальнейший рост цен в этом корпусе вряд ли будет столь же интенсивным, как ранее, ведь застройщик недавно вывел на продажу очередной корпус проекта (15), где к тому же анонсировал скидки в размере 10%.

Без имени-4.jpg

На 18% за год выросла цена квадратного метра в одном из корпусов комплекса «Фили-град», расположенного в московском районе Филевский Парк. Речь идет о корпусе 2В, где, как и в остальных входящих в этот проект зданиях, продаются апартаменты. То есть помещения, формально для постоянного проживания не предназначенные, но которые фактически будут использоваться именно как жилье. Коробка корпуса уже возведена. Заселяться он будет вместе с остальными домами, по плану в начале 2016 года. Минимальная цена помещения в начале ноябре была 6,9 млн руб. (однокомнатные апартаменты площадью 41 кв.м). Год назад такие же апартаменты стоили 5,5 млн руб. На фоне в целом невысоких цен в корпусе есть видовые апартаменты по 150 кв.м с ценой до 25 млн руб. В 2014 году стартовали продажи в соседних корпусах, но по ним годовой статистики пока нет. Средняя цена квадратного метра хотя и подросла заметно, но все же остается невысокой на фоне конкурентов и существенно ниже, чем на вторичном рынке. А значит, потенциал роста сохраняется. Впрочем, надеяться на сверхприбыль было бы неосмотрительно: формат апартаментов пока для большинства москвичей непривычен, поэтому продается с дисконтом относительно жилья, да и сам проект находится далеко от метро, в промышленной зоне, хотя и на престижном западном направлении города.

Без имени-5.jpg

Соседнюю с «Фили-градом» строчку занимает строящийся корпус еще одного комплекса апартаментов – МФК«Водный». Возводится он на севере Москвы, в 300 м от станции метро «Водный стадион». В его корпусе 1 за год цены квадратного метра выросли в среднем на 18%, и на начало ноября минимальная стоимость апартаментов (41 кв.м) составляла 6,1 млн руб. Соседние корпуса того же комплекса, которые, как и первый, уже возведены, показали более скромные результаты. Например, корпус 4 за это время подорожал на 14%, а в корпусе 2 годовая ценовая динамика составила 12%. Несмотря на достаточно приличную годовую динамику, средняя цена квадратного метра в корпусе 1 сейчас установилась на сравнительно низком уровне – около 149 тыс. руб. и, учитывая, что находится он рядом метро, резервы для заметного роста здесь еще имеются. Однако сам комплекс слабо располагает к долгосрочному проживанию, и возможно, это отталкивает потенциальных покупателей. На небольшом пятачке сконцентрированы пять одинаковых башен по 26 этажей каждая, причем на каждой лестничной площадке сразу по 12 апартаментов (а всего в комплексе их 1,5 тыс.). Такая концепция скорее подойдет любителям арендного бизнеса и общительным приезжим, чем ищущим покоя семьям. Сдать проект собираются до конца 2015 года.

Без имени-6.jpg

В одном из корпусов жилогокомплекса «Царицыно-2» (корпус 25) за год средняя цена квадратного метра под­росла сразу на 17%. При этом и сейчас она остается край­не невысокой – в районе 127 тыс. руб./кв.м. И это несмотря на сравнительно скромные площади квартир, которые здесь начинаются от 39 кв.м, что отличает данный проект от соседнего ЖК "Царицыно" возводимого тем же за­стройщиком.

Ценовой демпинг и изменение подхода к планировкам (квартиры стали меньше) позволили добиться высоких темпов продаж. Из 700 квартир корпуса в открытой прода­же осталось около десяти, хотя до сдачи дома ждать еще как минимум год – она назначена на конец 2015 года.

Сейчас застройщик активно ведет продажи в соседних корпусах «Царицыно-2», которые будут сданы гораздо позже. Из остатков 25-го корпуса дешевле всего в ноябре стоила однокомнатная квартира площадью 42 кв.м – 5,3 млн руб. Предложения аналогичных габаритов год на­зад обошлись бы в 4,3 млн руб. При этом что прошлогодняя, что текущая цена для московского рынка жилья выглядит неприлично низкой.

 

Без имени-7.jpg

 В единственном продолжающем строиться корпусе жилого комплекса Union Park (а это корпус 9) средняя цена квадрат­ного метра подросла за год на 12%. Учитывая, что в доме предусмотрено 30 этажей, а пока построено только несколь­ко нижних, ждать заселения раньше середины 2016 года не стоит. Возможно, с этим, а также с достаточно высокими це­нами в начале строительства связано не самое впечатляю­щее подорожание. Год назад, когда корпус находился на эта­пе котлована, средняя цена квадратного метра здесь была 225 тыс. руб., а сейчас увеличилась примерно на 27 тыс. руб.

В начале ноября 2014 года минимальная стоимость квар­тиры составила 8,3 млн руб.: столько просили за «однушку» площадью 36 кв.м. Год назад аналогичная ей стоила на мил­лион меньше. Небольшие 1–3-комнатные квартиры – ти­повое решение для данного застройщика. В корпусе есть «однушки» от 35 кв.м, «двушки» от 47 кв.м, а «трешки» на­чинаются от 60 кв.м. Такая «нарезка» позволяет продавать квадратные метры дороже, чем у конкурентов.

Впрочем, в данном проекте цена квадратных метров и так уже высокая, а учитывая сроки сдачи и удаленность от метро, потенциал быстрого роста цен невелик. Впрочем, ценовая политика застройщика предполагает скидочные акции, во время которых покупка квартир становится за­метно выгоднее.

Без имени-8.jpg

Крупнейший строящийся жилой комплекс Москвы «Царицыно» не смог занять верхние строчки рейтинга. Наиболее «удачливый» из его корпусов, удовлетворивший условиям рейтинга, за год подорожал на 9% – столько же можно заработать на годовом банковском депозите. Причина низких темпов роста цен банальна: застройщик в одной и той же локации (с учетом соседнего ЖК «Царицыно-2») вывел на рынок за несколько лет более 5 тыс. квартир, поэтому при столь высоком объеме предложения вынужден держать цены низкими. Цена квадратного метра здесь не поднимается выше 170 тыс. руб. даже в тех корпусах, где жильцы уже вселились и получили свидетельства о праве собственности. Что же касается еще строящихся корпусов, в ноябре минимальная стоимость квартиры в корпусе 1 была 6,6 млн руб. Столько просили за однокомнатную квартиру площадью 46 кв.м (год назад аналогичная стоила 6 млн руб.). Заселиться сюда вряд ли получится раньше середины 2015 года, хотя официальный срок сдачи и назначен на конец нынешнего года: пока в корпусе завершены монолитные работы и идет обкладка кирпичом. Аналогичная ситуация и по многим другим корпусам: придется подождать.

 

Без имени-9.jpg

На 7% выросла за год средняя цена квадратного метра в первом корпусе комплекса Loft Park – объекте реконструкции бывшей текстильной фабрики, что находится в районе станции метро «Водный стадион». Самые дешевые апартаменты здесь продаются по ценам от 4,8 млн руб. – столько стоит «пенал» площадью 24 кв.м. Есть, впрочем, и гигантские варианты – до 442 кв.м. Они «тянут» почти на 60 млн руб.

Это уже не просто апартаменты, а так называемый лофт-формат, помещения в зданиях промышленного назначения, приспособленных для проживания. Одна из их отличительных особенностей – высокие потолки (тут они достигают 6,3 м) и большие окна (в МФК Loft Park их высота доходит до 3,5 м). Для Москвы это пока в новинку, и застройщик, пожалуй, только нащупывает адекватную ценовую политику на непривычный для большинства покупателей продукт. Тем более что в окрестностях застройка жильем и схожими с типовыми квартирами апартаментами ведется интенсивно и конкуренция высока. Учитывая, что уже сейчас цены квадратного метра в Loft Park выше, чем у ближайших конкурентов, дальнейший заметный рост здесь вряд ли возможен.



Теги

214-ФЗ showroom АИЖК аналитика апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство БТИ в чем подвох ветхое жилье военная ипотека встроенный шкаф вторичное жилье выставка выставка недвижимости генеральный директор Генплан ДДУ деревянное домостроение деревянные многоквартирные дома долгострой долевое строительство дольщики дороги ДСК дуплекс жилищно-строительный кооператив ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости застройщики инвестиции в недвижимость Интервью инфопартнер журнал "Новостройки" инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года как купить квартиру как сэкономить капремонт квартиры Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры с отделкой квартиры-студии колл-центр Конференция конференция Королев коттедж коттеджи купить квартиру лоджии малоэтажное строительство малоэтажной строительство материнский капитал маткапитал МБК метро МКЖД мкжд Москва Московский бизнес клуб набережные налог на недвижимое имущество налоговый вычет нарушения недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья новостройки у ТПУ Новостройки#5 новый микрорайон нотариус обманутые дольщики обустройство и ремонт однокомнатные квартиры опросы панель панорамное остекление планировка площади квартир Подмосковье покупатель помолодел покупка жилья построить многоквартирный дом предложение премия Премия программа материнского капитала промзоны процентные ставки разрешение на строительство рассрочка рейтинг реконструкция хрущевок Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке Реутов Рождественский саммит Рублево-Успенское рынок недвижимости Сбербанк сделка себестоимость семинар снос и расселение снос пятиэтажек сносимые дома сносимые пятиэтажки срок сдачи сталинские дома статистика строительство СУ-155 субсидии субсидированная ипотека суд с застройщиком Тимур Давыдов ТПУ транспорт транспортная доступность финансирование строительства форум Форум хрущевки цены цены на квартиры школа штрафы эконом-класс экономия экскурсии по жилым комплексам электрический свет элитное жилье

С этой статьей читают


Обекты по теме

ЖК WELLTON PARK
Лот 169 ЖК WELLTON PARK tel: +74952552019

от 5 872 000 р

Квартира, IV квартал 2020 г., СЗАО, пр-т Маршала Жукова,вл.39
МФК ФИЛИ-ГРАД
Лот 214 МФК ФИЛИ-ГРАД tel: +74952552019

от 5 378 000 р

Апартаменты, Квартира, II квартал 2017 г., Москва, ЗАО, Береговой проезд, вл 5