Ни шерсти клок. Как не упустить часть выгоды, продавая инвестиционную квартиру

Ни для кого не секрет, что чем выше стадия строительной готовности дома, тем новостройка дороже. Этой простой истиной пользуются инвесторы, которые, приобретая квартиру в строящемся доме на ранних этапах стройки, собираются ее продать на поздних, а то и вовсе после завершения возведения объекта и тем самым неплохо заработать. На сколько именно удастся прирастить капитал, заранее не угадаешь, можно лишь прогнозировать с той или иной вероятностью: слишком уж неравномерно дорожают новостройки. Зато можно точно предвидеть, какие предстоят расходы, и, дабы не потерять часть прибыли, постараться их оптимизировать. Если, конечно, овчинка стоит выделки.

Автор: Наталья Павлова-Каткова

НАЛОГОВЫЕ ИГРЫ

Расходы,  которые предстоят  при продаже инвестиционной квартиры, зависят от того, в какой именно момент будет совершаться сделка. На первый взгляд, наименьшими они будут,  если реализовывать  квартиру еще до того, как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. В этот период квартиры как юридического  объекта права собственности еще не существует, поэтому нет ни налога на недвижимость ни эксплуатационных платежей. Имеется лишь обязанность  заплатить после продажи НДФЛ. Исчисляется этот налог с размера реально полученного дохода, то есть с разницы между той суммой, что будет получена от покупателя, и ценой, указанной в договоре с застройщиком, а его ставка составляет 13%.

 Можно, конечно, попробовать схитрить и в договоре с покупателем указать ту же сумму, что фигурировала в договоре с застройщиком, а на реальную разницу в деньгах выдать рас- писку. Но даже если оставить за скобками этическую сторону такого действия, тут есть еще один скользкий момент. Дело в том, что застройщик вовсе не заинтересован, чтобы в период строительства дома уже реализованные квартиры переходили из рук в руки. Его задача в другом: распродать те предложения, что еще не нашли покупателей, а конкурировать с инвестором за внимание потенциальных клиентов ему вовсе не хочется. Поэтому все инвестиционные сделки застройщик как минимум пытается контролировать.

 Не случайно практически в любом ДДУ прописана обязанность участника  долевого строительства проинформировать застройщика о готовящейся сделки, цене предложения и предоставить ему преимущественное  право покупки. Иными словами, если инвестор, желая уклониться от уплаты НДФЛ, заявит, что будущую квартиру он вроде бы продает по той же цене, что и приобретал, именно за эту сумму ее захочет вы- купить застройщик и юридически будет прав. Понятно, что инвестору такие ситуации ни к чему, ведь никакой прибыли в этом случае он не получит. Так что при всем желании экономить на налогах, играть в игру с занижением стоимости не стоит: самому же невыгодно.

УСТУПНОЙ МАНЕВР

Из желания застройщика контролировать  инвестиционные сделки, совершаемые до сдачи дома в эксплуатацию, могут вытекать и еще одни расходы. Дело в том, что продать кварти- ру как таковую на этом этапе нельзя: как мы уже упоминали, в юридическом, а порой и в физическом смысле в этот момент ее еще не существует. Зато можно переуступить право требования на будущую квартиру. Именно так сделка инвестора с покупателем и оформляется. Такой договор, как и собственно договор долевого участия в строительстве, подлежит государственный регистрации, в процессе которой в реестр будущих собственников вносятся изменения, отражающие, что права на будущую квартиру переходят к другому лицу.

Большинство застройщиков процедуру внесения изменений в реестр пытаются взять на себя и самостоятельно передавать такие документы в регистрирующие органы. С одной стороны, таким образом они хотят заранее получить информацию о новых покупателях, с кем после завершения строительства пред- стоит подписывать акт приема-передачи  квартиры. С другой – хотят на этой процедуре заработать. Причем расценки могут быть самыми разными: от десятков до сотен тысяч рублей, что чистую прибыль инвестора порой снижает весьма ощутимо.

 Теоретически желание застройщика подзаработать можно и проигнорировать. Тем более что 214-ФЗ, в котором описаны все непременно необходимые для долевого строительства процедуры, на участии застройщика в переуступке прав не настаивает (правда, и не запрещает). Поэтому подать документы на регистрацию можно самостоятельно, заплатив лишь 200 руб. в качестве госпошлины (по 100 руб. с каждой стороны сделки), а застройщика о внесенных в реестр изменениях оповестят уже регистрирующие органы. Другое дело, что порой они требуют предоставить  письменное согласие застройщика на пере- уступку, а тот с выдачей документа может тянуть до бесконечности. В критических ситуациях можно, конечно, обратиться в суд и наверняка его выиграть. Вот только готов ли покупатель ждать, пока инвестор этот вопрос урегулирует? В любом случае в подобных ситуациях придется взвесить все «за» и «против», решить, что же сэкономить выгоднее – время или деньги, и дальше действовать в соответствии с этим решением.

 ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙ РЕЗЕРВ

Тех инвесторов, что собираются продать квартиры сразу после завершения строительства, дождавшись, пока цены дорастут до среднерыночных, характерных для готового жилья, застройщики умеют вычислять на раз-два-три. Правда, сделать это удается лишь тогда, когда дом уже достроен и покупателей приглашают подписать акт приема-передачи. По словам застройщиков,  инвесторы этот момент стремятся максимально оттянуть. Логика такая: сразу после передачи квартиры, юридически еще даже не став ее собственником  (оформление права собственности  произойдет лишь несколько месяцев спустя), придется оплачивать ее содержание. То есть нести эксплуатационные расходы. Причем даже не с момента под- писания акта приема-передачи, а с даты ввода комплекса в эксплуатацию. Именно так обычно это сформулировано в ДДУ.

 Платить инвесторам  совсем не хочется, ведь пользоваться жильем они не собираются. Но и продать квартиру пока тоже не могут. Договор долевого участия в строительстве, по которому право на будущую квартиру  можно передать другому покупателю по договору переуступки, считается уже завершенным, а оформить  договор купли-продажи можно будет лишь после получения свидетельства о праве собственности. Собственно, момента, когда можно будет оформить это право, они и дожидаются, до поры до времени игнорируя визиты на бывшую стройплощадку.

Много ли им удается сэкономить с помощью такой хитрости? Давайте посчитаем. Все траты на содержание квартиры складываются из двух составляющих. Первая – те, что привязаны к реальным расходам и вычисляются по индивидуальным счетчикам (как минимум это затраты на электроэнергию, горячую и холодную воду, но кроме того, в некоторых новостройках могут быть установлены индивидуальные счетчики на отопление и газ, если дом газифицирован). Очевидно, что, если квартирой не пользоваться, эти затраты  будут равны нулю. Вторая составляющая – расходы на уборку подъездов и дворов, вывоз мусора, охрану территории, консьержа и прочее, которые будут начисляться  в любом случае. Их размер зависит от тарифов управляющей компании и, как правило, колеблется в пределах 35–50 руб./кв.м.

То есть, например, за двухкомнатную  квартиру площадью 52 кв.м за месяц набежит 1,8–2,6 тыс. руб., и если от момента сдачи дома до получения права собственности пройдет пол- года (бывает и меньше, два-три месяца), то за весь период выйдет 10,8–15,6 тыс. руб. А это в 2,7–3,7 раза меньше стоимости даже самого дешевого квадратного метра в Подмосковье. Стоит ли овчинка выделки – каждому судить самостоятельно. Тем более что рано или поздно долги выплатить все равно придется: переложить их на покупателя, вместо договора купли-продажи оформив  задним числом договор переуступки права требования, получится далеко не у каждого.

 ПРЕПОНЫ ДЛЯ  ИНВЕСТОРОВ

У тех, кто собирается продать инвестиционную  квартиру не сразу, а скажем, после того как основная масса жильцов уже обоснуется в новом доме и сделает ремонты, возникает еще одна статья расходов.  Это налог на саму недвижимость,  который теперь будет вычисляться не с инвентарной, а с кадастровой стоимости объекта и в некоторых случаях станет весьма весомым. Уклониться от его уплаты никак не удастся, иначе провести сделку купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности не получится.

 Тем, кто планирует попридержать инвестиционную  квартиру еще дольше и реализовать не ранее чем через три года после получения права собственности (к тому моменту цены могут еще подрасти, а также появится возможность  получить налоговый вычет), Минфин и Госдума готовят неприятный сюрприз. Они предлагают давать налоговые льготы (а это и есть тот самый налоговый вычет) только в том случае, если квартира находится в собственности более семи лет. При этом занижать реальную стоимость продаваемой квартиры до 1 млн руб. (по ныне действующему законодательству в этом случае НДФЛ платить не требуется) смысла уже не будет. По одной из рассматриваемых  сейчас версий, в дальнейшем  базой для налога станет не сумма, указанная в договоре, а 70% от кадастровой стоимости объекта. Впрочем, это будущее (хотя, скорее всего, и недалекое). Пока еще актуальна нынешняя редакция Налогового кодекса.

 

 



Теги

214-ФЗ showroom АИЖК аналитика апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство БТИ в чем подвох ветхое жилье военная ипотека встроенный шкаф вторичное жилье выставка выставка недвижимости генеральный директор Генплан ДДУ деревянное домостроение деревянные многоквартирные дома долгострой долевое строительство дольщики дороги ДСК дуплекс жилищно-строительный кооператив ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости застройщики застройщики-банкроты инвестиции в недвижимость Интервью инфопартнер журнал "Новостройки" инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года как купить квартиру как сэкономить капремонт квартиры Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры с отделкой квартиры-студии колл-центр Конференция конференция Королев коттедж коттеджи купить квартиру лоджии малоэтажное строительство малоэтажной строительство материнский капитал маткапитал МБК метро МКЖД мкжд Москва Московский бизнес клуб набережные надстройка пятиэтажек налог на недвижимое имущество налоговый вычет нарушения недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья новостройки у ТПУ Новостройки#5 новый микрорайон нотариус обманутые дольщики обустройство и ремонт однокомнатные квартиры опросы панель панорамное остекление планировка площади квартир Подмосковье покупатель помолодел покупка жилья построить многоквартирный дом предложение премия Премия программа материнского капитала промзоны процентные ставки разрешение на строительство рассрочка рейтинг реконструкция хрущевок Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке Реутов Рождественский саммит Рублево-Успенское рынок недвижимости с 8 марта! Сбербанк сделка себестоимость семинар сироты снос и расселение снос пятиэтажек сносимые дома сносимые пятиэтажки срок сдачи сталинские дома строительство СУ-155 субсидии субсидированная ипотека Тимур Давыдов ТПУ транспорт транспортная доступность финансирование строительства форум Форум хрущевки цены цены на квартиры школа эконом-класс экономия экскурсии по жилым комплексам элитное жилье

С этой статьей читают