Миф про кооператив Действительно ли так опасно покупать жилье через ЖСК

С тех пор как вексельные схемы продажи новостроек канули в Лету, чуть ли не главной «пугалкой» для новых покупателей стало приобретение жилья через жилищные кооперативы. Но вот что любопытно: эта технология существует на вполне легальных основаниях и прописана аж в двух законах и одном кодексе. Так есть ли реальные причины ее опасаться?

Автор: Геннадий Смолин

Сравнительный анализ

Чтобы посмотреть, как на практике происходит покупка новостройки через жилищный кооператив, мы отправились в микрорайон «Красная горка», что возводится в подмосковных Люберцах. Это почти полсотни домов разнообразных панельных серий: КОПЭ-М «Парус», КОПЭ «Башня», П3-М, П-111М, П-44Т, П-44ТМ, Д-23. Часть из них уже возведена, часть продолжает строиться.

Честно говоря, выбирай мы объект для себя, в первую очередь присмотрелись бы к соседнему строящемуся комплексу «Некрасовка-Парк» (проект компании Lexion Development). Состоит он из почти такого же набора «панелек», располагается чуть дальше от Октябрьского проспекта – одной из самых крупных и шумных магистралей города, но существенно ближе к будущей станции метро «Некрасовская», которую обещают открыть уже в 2015 году. К тому же продажи там идут по договору долевого участия (ДДУ), действительно самому «прозрачному» для покупателя.

Однако в данный момент нас интересует совсем другая схема – ЖСК. Она тоже вполне законна, о чем сказано чуть ли не в первых строках 214-ФЗ, самого знакового и известного закона для всех «новостройщиков». Там, в частности, говорится, что до того привлекать деньги граждан на строительство можно тремя способами: либо через ДДУ, либо с помощью выпуска жилищных сертификатов, либо же через кооперативы: жилищно-строительные или жилищно-накопительные. А через ЖСК осуществляет сделки ГК «ПИК», которая ведет проект «Красная горка».

«Вот и правильно, что вы к нам, а не к соседям: у нас квартиры аналогичных габаритов дешевле», – говорит встречающий нас в офисе продаж менеджер. И не обманывает. Практически всегда бюджет на покупку через ЖСК оказывается по меньшей мере на 10% ниже, чем в случае ДДУ. Другое дело, что заявляемой стоимостью квартиры дело не ограничивается – в кооперативах еще есть разнообразные взносы. «А у нас он лишь один, вступительный, причем маленький», – поясняет менеджер и утверждает, что никакие другие взносы не предусмотрены, а доплатить сверх оговоренного придется лишь в том случае, если по итогам обмеров БТИ возрастет (что, к слову, на практике случается регулярно). Впрочем, мы привыкли верить не словам, а документам, поэтому решили внимательно изучить устав кооператива.

Жизнь по уставу

Устав – это главный документ, которому кооператив обязан строго следовать. Но не только ему. Особенностям функционирования ЖСК посвящен целый раздел в Жилищном кодексе РФ. Внимательно прочитать его стоит еще до того, как начнешь знакомиться с уставом конкретного кооператива. Тогда и заметить все «скользкие» места в уставе будет проще, и станет понятнее, почему же продажи будущего жилья через кооператив являются законными.

Например, одна из главных претензий ярых поклонников ДДУ к схеме ЖСК заключается в том, что она не защищает от двойных продаж. Все дело в том, что договор паенакопления, который после вступления в кооператив заключает каждый его член и который собственно и описывает сделку по приобретению будущей квартиры, не подлежит государственной регистрации (в отличие от ДДУ). А раз нет внешней контролирующей инстанции, теоретически (а порой и практически) на ту же самую будущую квартиру можно оформить еще один (или не один) договор паенакопления, уже с другим членом кооператива.

Что это не совсем так, понимаешь, читая статью 112. В ней говорится, что «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме». По сути, это специфическая форма защиты от двойных продаж. Другое дело, что в полной мере она сработает лишь тогда, когда правление строго ведет реестр членов кооператива.

Без имени-1.jpg

В уставе кооператива «Красная горка» эта обязанность членов правления прописана детально. В частности, в нем сказано, что в реестре должны быть указаны и характеристики жилого помещения, которое будет передано впоследствии пайщику. Что же касается информации менеджера, что взнос будет только один, найти ей подтверждение в уставе нам так и не удалось. Наоборот, в нем перечислено множество разных взносов (кроме собственно паевого) – вступительный, вносимый один раз, членский, взимаемый периодически, дополнительный, размер и момент выплаты которого определяются на общем собрании членов ЖСК, а также целевой, идущий в том числе на погашение расходов за оформление помещения в собственность. В связи с тем, что показания менеджера и устава разошлись, эксперимент мы решили продолжить уже на другой новостройке.

Пай не разевай

В качестве следующего объекта мы выбрали ЖК «Экопарк Нахабино». Это комплекс пятиэтажных домов, который возводится в 15 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. Устав кооператива и договор паенакопления, заключаемый с покупателями жилья в этой новостройке, мы изучили заранее, обнаружив их в интернете. В договоре вполне внятно описывался и его предмет – будущая квартир с конкретными параметрами, а также процедура оплаты взносов и процесс передачи жилья. Четко обозначено и то, что ЖСК выступает в роли инвестора, а роль застройщика выполняет ООО «Фрегат».

А вот раздел «ответственность сторон» вызвал множество вопросов. В нем перечислялась масса штрафных санкций, которые будут наложены на пайщика, если он не выполнит тот или иной пункт договора, и в то же время ничего конкретного не было сказано о финансовых и прочих компенсациях со стороны самого ЖСК, если обещанного не получит пайщик. Со всеми этими вопросами мы и отправились на стройплощадку. Но опоздали…

Оказалось, что у объекта сменилась схема продаж и теперь будущие квартиры в нем продают по ДДУ. Застройщиком выступает все тот же «Фрегат», а вот промежуточное звено в виде ЖСК исчезло. Кстати, подобные метаморфозы в последнее время происходят довольно часто. Так поступают даже крупные строительные холдинги, одни названия которых, казалось бы, прочно ассоциируются именно со схемой кооператива. Например, подобное происходит на многих стройплощадках «СУ-155», где юридические взаимоотношения с покупателями переоформляют, меняя договора паенакопления на ДДУ.

Возможно, это реакция на настроения властей, желающих внести коррективы в действующее законодательство. Одну из таких инициатив в середине декабря озвучил заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин, сообщивший, что ими подготовлен пакет предложений в Министерство строительства и ЖКХ России об ограничении использования схем жилищно-строительных кооперативов. Речь при этом идет не столько о запрете ЖСК как таковых, а том, чтобы в заключаемых с пайщиками договорах была четко прописана схема строительства и финансирования.

«Жилищно-строительный кооператив – это форма самообъединения граждан, когда они объединяются и договариваются построить жилой дом фактически на собственный страх и риск, – говорит он. – Когда схемы ЖСК используют застройщики, то ни о каком самообъединении граждан речи не идет, граждане не понимают, каким образом и куда уходят их деньги, и хуже того – органы, призванные осуществлять контроль за строительством, тоже не понимают, каким образом средства расходятся, и в правовом поле не могут вести контроль, у них нет таких полномочий. В итоге мы получаем такую суррогатную схему, псевдозаконную». Именно с этими неясностями он и предлагает бороться.

Предложения поступят в Минстрой после новогодних праздников, и как будут разворачиваться события дальше, покажет время. Пока же в теме «опасно или нет покупать новостройку через ЖСК» вопросов по-прежнему больше, чем ответов.

 Без имени-2.jpg



Теги

214-ФЗ Archiwood showroom АИЖК аналитика апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство БТИ в чем подвох валютная ипотека ветхое жилье военная ипотека встроенный шкаф вторичное жилье выставка выставка недвижимости генеральный директор Генплан городской бюджет ДДУ деревянное домостроение деревянные многоквартирные дома долгострой долевое строительство дольщики Дон-Строй дороги ДСК дуплекс жилищно-строительный кооператив ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости застройщики инвестиции в недвижимость Интервью инфопартнер журнал "Новостройки" инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года как купить квартиру как сэкономить квартиры Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры-студии колл-центр Конференция конференция Королев коттедж коттеджи купить квартиру лоджии малоэтажное строительство малоэтажной строительство материнский капитал маткапитал МБК метро МКЖД мкжд Москва Московский бизнес клуб набережные налог на недвижимое имущество налоговый вычет нарушения недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья новостройки у ТПУ Новостройки#5 новый микрорайон нотариус обманутые дольщики обустройство и ремонт однокомнатные квартиры опросы панель панорамное остекление парковки планировка площади квартир Подмосковье покупатель помолодел покупка жилья построить многоквартирный дом предложение премия Премия программа материнского капитала промзоны процентные ставки разрешение на строительство рассрочка рейтинг реконструкция хрущевок Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке Реутов Рождественский саммит Рублево-Успенское рынок недвижимости Сбербанк сделка себестоимость семинар снос и расселение снос пятиэтажек сносимые дома сносимые пятиэтажки срок сдачи сталинские дома статистика строительство СУ-155 субсидии субсидированная ипотека суд с застройщиком Тимур Давыдов ТПУ транспорт транспортная доступность финансирование строительства форум хрущевки цены цены на квартиры школа эконом-класс экономия экскурсии по жилым комплексам элитное жилье

С этой статьей читают


Обекты по теме

ЖК ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ
Лот 373 ЖК ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ tel: +74952552019

от 2 800 000 р

Квартира, I квартал 2019 г., Химки, мкр. Левобережный, ул. Совхозная
ЖК МОСКОВСКИЙ
Лот 516 ЖК МОСКОВСКИЙ tel: +74952552019

от 2 570 124 р

Квартира, IV квартал 2017 г., Россия, Подмосковье, Подольск, жилой комплекс Московский, Колхозная улица, 55
ЖК О7
Лот 347 ЖК О7 tel: +74952552019

от 5 348 000 р

Квартира, IV квартал 2017 г., Москва,ЗАО, Озерная улица, 7