Дешевое с подвохом. Во сколько обойдется содержание апартаментов

Самое доступное жилье в Москве – это вообще не жилье, а удивительное явление, известное под названием «апартаменты». В продаже их довольно много – порядка 70 проектов, да и сегмент этот существует не первый год, но… Много все-таки в нем непонятного, подозрительного даже. Потенциальных покупателей продолжает волновать вопрос: в чем же подвох? То есть, если сейчас имеется возможность сэкономить на цене, где и за что придется доплачивать и главное – сколько?

 Автор: Мария Неретина

Что такое апартаменты?

На самом деле апартаментов не существует, по крайней мере с точки зрения российского законодательства. В свидетельстве о праве собственности будут фигурировать вовсе не «апартаменты» и не «квартира», а «помещение», причем нежилое.

Без имени-1.jpg

Бытует мнение, что апартаменты, входящие в состав гостиничных комплексов, это все-таки жилые помещения, поскольку в них можно и проживать и зарегистрироваться. Это не так, поскольку с точки зрения Жилищного кодекса РФ (статья 15) жилыми называются лишь те объекты, что предназначены для постоянного проживания граждан и связаны с реализацией их жилищных прав. Гостиница же объект для временного проживания, а гостиничный бизнес – сфера услуг, не связанная с реализацией жилищных прав. Из всего этого нагромождения юридических терминов следует, что апартаменты это в любом случае нежилое помещение, в чем и состоит их принципиальное отличие от квартир. Причем внешне и функционально они могут быть абсолютно идентичными. Если застройщик добросовестен, не экономил на строительстве и к тому же не поддался творческим порывам и не создал чересчур креативную планировку, то разница будет состоять как раз в этих правовых тонкостях.

 Налоговый вопрос

С 1 января 2015 года вступили в силу новые правила расчета суммы налога на имущество физических лиц, в первую очередь на недвижимость. Во-первых, налог теперь будет исчисляться по-другому: за основу берется кадастровая стоимость недвижимости (подробнее о порядке начисления налога на имущество физических лиц можно прочесть в № 12 журнала «Новостройки» за 2014 год).

Налоговая ставка для владельцев квартиры составит 0,1% от кадастровой стоимости, если та составляет менее 300 млн руб. Кроме того, владельцы квартир имеют право на налоговый вычет в размере стоимости 20 кв.м. То есть если вы владеете квартирой площадью 50 кв.м, кадастровая стоимость которой составляет 5 млн руб., то платить будете 0,1% не от 5 млн руб., а только от 3 млн руб. (это стоимость 30 кв.м). Для владельцев же апартаментов, во-первых, действует другая налоговая ставка – 0,5%, а во-вторых, они не получают права на налоговый вычет.

Без имени-2.jpg

Применительно к реальным новостройкам эти расчеты выглядят так. Для примера возьмем многофункциональный комплекс «Фили-град», в рамках которого строятся корпуса и с квартирами и с апартаментами. Рассчитаем налоговую нагрузку для одинаковых по площади однокомнатных помещений – квартиры площадью 43,6 кв.м и апартаментов площадью 42,6 кв.м. Стоимость квартиры на момент написания статьи составляла около 9,5 млн руб., а апартаментов – 6,8 млн руб. Сдача в эксплуатацию запланирована на конец 2015 года, так что взимать налог будут уже по новым правилам. Поскольку кадастровая стоимость, исходя из которой он и будет исчисляться, приближена к рыночной, возьмем для вычисления будущих платежей нынешнюю стоимость квартиры и апартаментов. В реальности они будут выше, так как сейчас комплекс еще строится, но соотношение останется примерно тем же. Итак, сумма налога на квартиру составит около 5,1 тыс. руб. в год, а на апартаменты – чуть больше 33,8 тыс. руб. На первый взгляд – пугающая разница, но давайте вспомним, что, выбрав апартаменты, мы сэкономили около 2,7 млн руб. Окупаться эта разница будет около 80 лет – есть, над чем задуматься. Тем не менее эти данные недостаточно точные, поскольку кадастровая стоимость устанавливается не для конкретной квартиры, а для дома или даже целого квартала, поэтому может быть даже выше рыночной и почти наверняка выше той, что заплатил покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства. Эту оценку можно оспорить через суд, однако она вероятнее всего все равно останется выше цены договора. Пересчитываться кадастровая стоимость будет не реже одного раза в пять лет.

Коммунальные платежи

Собственникам апартаментов коммунальные платежи обходятся также дороже, чем владельцам аналогичных по площади квартир, и тому есть несколько причин.Прежде всего при оплате коммунальных услуг владельцем квартиры часть стоимости субсидируется. Во-вторых, для нежилых помещений действуют другие тарифы, и тут возникает самый сложный момент в подсчетах. Дело в том, что даже для квартир существует несколько вариантов тарификации, которые могут выбрать собственники, ТСЖ или управляющая компания. В среднем специалисты говорят о разнице в 23% за набор основных коммунальных услуг, причем разница в цене за электричество будет наиболее ощутимой – 46%.

Так будет всегда?

Если обратиться к российским реалиям, то можно понять, что данные расчеты и тарифы не являются чем-то незыблемым. Уже больше года правительство Москвы пытается регламентировать возведение апартаментов и максимально приблизить его к жилищному строительству. Недавно в Москве был принят первый закон в этом отношении – запретили строить гостиницы на землях, не предназначенных для этого. Следует ждать и другие шаги, направленные на приведение сегмента апартаментов в правовое поле, причем не только от правительства. Важную роль в данном процессе могут сыграть жители и суды. Вспомним об известном решении Конституционного суда РФ, который в 2011 году признал незаконным запрет на регистрацию в дачных домах, если те соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым зданиям. Аналогия очевидна: если апартаменты возведены как жилой дом и единственное отличие в назначении земельного участка, где дом стоит, то жители, воспользовавшись аналогией, имеют шансы получить право на постоянную регистрацию в такой недвижимости. Таким же образом есть шансы и на изменение тарифов ЖКХ и даже налоговой ставки. Но все это дело возможного будущего.

Без имени-3.jpg



Теги

214-ФЗ Archiwood showroom АИЖК акт приема-передачи апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство биеннале бизнес-класс БТИ ветхое жилье внуково военная ипотека вторичное жилье выставка выставка недвижимости выхлопные газы гардеробная Генплан ДДУ деревянное домостроение долгострой долевое строительство дольщики дороги жилищно-строительный кооператив жилые комплексы ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости замороженная стройка застройщики инвестиции в недвижимость инфографика инфопартнер журнал "Новостройки" инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года кадастровая палата как купить квартиру квартира в новостройке квартиры Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры-студии квартплата кирпич компания LEGENDA Конференция конференция Королев коттедж Кунцево купить квартиру купить на каком этаже малоэтажное строительство малоэтажной строительство малоэтажные новостройки материнский капитал маткапитал МБК метро МКЖД мкжд молодежь Москва Московский бизнес клуб налог на недвижимое имущество налог на недвижимость налоговый вычет недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новая москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья Новостройки#5 нотариус обманутые дольщики обратный выкуп квартиры обустройство и ремонт опросы отследить сроки очередь на жилье панель Петербург планировка площади квартир Подмосковье покупка жилья помощь покупателю предложение премия Премия приметы промзоны процентные ставки разрешение на строительство рассрочка рейтинг Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке реструкруризация ипотеки Реутов Рождественский саммит Рублево-Успенское рынок недвижимости Сбербанк сделка себестоимость снос и расселение снос пятиэтажек сносимые пятиэтажки спрос срок сдачи строительство стройматериалы стройплощадка СУ-155 субсидии тарифы на воду и свет тарифы увеличились ТПУ транспорт транспортная доступность уменьшить платежи форум хрущевки цены цены на квартиры Щербинка экология Подмосковья эконом-класс экономия элитное жилье элитные квартиры в москве

С этой статьей читают


Обекты по теме

ЖК АЙВАЗОВСКИЙ
Лот 697 ЖК АЙВАЗОВСКИЙ tel: +74952552019

от 16 000 000 р

Квартира, Россия, Москва, Юго-Западный административный округ, район Зюзино, Малая Юшуньская улица, 3
МФК APART VILLE FITNESS SPA RESORT
Лот 389 МФК APART VILLE FITNESS SPA RESORT tel: +74952552019

от 5 257 000 р

Апартаменты, Таунхаус, I квартал 2017 г., САО, Дмитровское шоссе, 81
МФК ART RESIDENCE
Лот 692 МФК ART RESIDENCE tel: +74952552019

от 15 100 000 р

Апартаменты, Россия, Москва, жилой комплекс Арт Резиденс, 3-я улица Ямского Поля, 9к6
МФК LOFT RIVER
Лот 700 МФК LOFT RIVER tel: +74952552019

от 8 177 000 р

Апартаменты, Россия, Москва, Северо-Западный административный округ, район Покровское-Стрешнево, Летная улица, 99а
МФК RE:FORM
Лот 237 МФК RE:FORM tel: +74952552019

от 6 700 000 р

Апартаменты, Москва, ВАО, улица Хромова, д. 3
МФК RED SIDE
Лот 489 МФК RED SIDE tel: +74952552019

от 14 400 000 р

Квартира, IV квартал 2017 г., Россия, Москва, Центральный административный округ, Пресненский район, улица Сергея Макеева, 9с6
МФК ВОЛГА
Лот 788 МФК ВОЛГА tel: +74952552019

от 11 118 000 р

Апартаменты, IV квартал 2017 г., Россия, Москва, Центральный административный округ, Красносельский район, Большая Спасская улица, 4с1
МФК ВТБ АРЕНА ПАРК
Лот 444 МФК ВТБ АРЕНА ПАРК tel: +74952552019

от 11 600 000 р

Апартаменты, IV квартал 2017 г., Москва, САО, Ленинградский проспект, 36с29
МФК ИСКРА-ПАРК
Лот 318 МФК ИСКРА-ПАРК tel: +74952552019

от 8 924 300 р

Апартаменты, III квартал 2018 г., Россия, Москва, жилой комплекс Искра Парк, жилой комплекс Искра Парк
МФК ЛАНДЫШИ
Лот 922 МФК ЛАНДЫШИ tel: +74952552019

от 5 451 000 р

Апартаменты, I квартал 2017 г., Москва, ЮЗАО, улица Саморы Машела
МФК МАРШАЛ
Лот 797 МФК МАРШАЛ tel: +74952552019

от 9 100 000 р

Апартаменты, Москва, СЗАО, улица Маршала Рыбалко, 2к8
МФК ПАРК МИРА
Лот 348 МФК ПАРК МИРА tel: +74952552019

от 10 500 000 р

Апартаменты, СВАО, проспект Мира, 102
МФК ФИЛИ-ГРАД
Лот 214 МФК ФИЛИ-ГРАД tel: +74952552019

от 5 378 000 р

Апартаменты, Квартира, II квартал 2017 г., Москва, ЗАО, Береговой проезд, вл 5
МФК ШТАБ-КВАРТИРА НА МОСФИЛЬМОВСКОЙ
Лот 523 МФК ШТАБ-КВАРТИРА НА МОСФИЛЬМОВСКОЙ tel: +74952552019

от 9 063 680 р

Апартаменты, II квартал 2017 г., Россия, Москва, Западный административный округ, район Раменки, Мосфильмовская улица, 74