Ловля на жильца. Где водятся самые привлекательные для инвестора новостройки

Казалось бы, нет ничего проще, чем определиться с местами расположения новостроек, инвестиции в которые не только дадут максимальную прибыль, но и позволят оперативно ее получить, быстро продав квартиру. Для этого достаточно знать, на какие критерии обращают внимание покупатели, выбирая новое место жительства. А они вполне понятные: удачная транспортная доступность, качественная инфраструктура, хорошая экология… На самом деле все не столь однозначно, ведь новое жилье в столичном регионе приобретают не только местные, но и региональные покупатели, а у них могут быть совсем другие взгляды на комфорт. С одной стороны, задачу инвестора это серьезно упрощает: получается, что имея цель заработать, можно брать чуть ли не любой объект, лишь бы ценовая категория устраивала. С другой стороны, сужать выборку придется не за счет геолокации, а другими способами, куда более трудоемкими и требующими большей погруженности в специфику рынка недвижимости. А это уже не так легко.

Авторы: Дмитрий Чариков, Дарья Кузнецова

Метро, да не то

Прежде чем понять, где же купить инвестиционную квартиру, стоит задуматься о потребностях тех, кому ее впоследствии придется продавать. На первый взгляд, главная потребность абсолютно понятна: дом должен быть расположен так, чтобы от него можно было легко добраться практически в любую часть города. Из этого следует, что рядом должна быть платформа электрички, а еще лучше – станция метро, являющегося основной транспортной артерией столицы. Жители Москвы или переезжающие сюда обитатели Подмосковья с таким подходом абсолютно согласны и при выборе новостройки непременно ориентируются на нынешние или будущие станции «подземки», которые, кстати, появятся не только в Первопрестольной в ее прежних границах, но и в Новой Москве, а также в области. По этой логике, располагающиеся в подобных Без имени-1.jpgлокациях новостройки должны и дорожать сильнее всего, и продаваться оперативнее других. Однако логика нарушается, если жилье в Москве и области начинают выбирать жители регионов. А среди тех, кто приобретает квартиры в новостройках, их довольно много. Так, по данным компании «Миэль-Новостройки», в Москве на долю покупателей из регионов России приходится около 17%. Для сравнения: это в 1,5 раза больше числа покупок, совершаемых жителями Подмосковья. В Московской области региональных покупателей еще больше: ими приобретается почти каждая четвертая квартира в строящихся домах. Более того: большинство из них совершают первую покупку, не имея в столичном регионе другого жилья, в связи с чем зачастую ориентируются на новостройки в высокой стадии готовности. То есть покупают именно тогда, когда инвесторы свои варианты начинают активно выставлять на продажу. Поэтому игнорировать предпочтения таких покупателей не стоит. А они совсем иные, чем у москвичей и «подмосквичей».

Например, к близости «подземки» иногородние относятся куда спокойнее. И дело здесь в том, что метро, даже если и присутствует во многих крупных городах России, не играет в них такой роли, как в столице. Поэтому и при выборе жилья в Московском регионе о местной специфике передвижения такие покупатели задумываются не всегда. Для инвесторов эта информация очень полезна, ведь она означает, что желая заработать на перепродаже квартиры, можно ориентироваться на куда более широкий круг новостроек.

Дышать на расстоянии

Более спокойно регионалы воспринимают и состояние экологии того или иного района, чего не скажешь о столичных жителях с серьезным стажем или коренных москвичах. Для них наличие рядом с домом скверов, лесопарков, водоемов и отсутствие по соседству промышленных зон и шумных дорог – не пустой звук и очень важное условие в выборе недвижимости. Более того, именно желание дышать свежим воздухом часто подстегивает их к переезду в более благополучные с экологической точки зрения места. Но вот что при этом интересно: по мнению специалистов компании «Бест-Новострой», расположение квартиры рядом с парком само по себе еще не повышает ее цену, зато если к соседству прилагаются и виды на лесной массив, продается такое жилье быстрее. Что инвесторам только на руку. Требования к хорошей экологии порой выходят на первое место, обгоняя даже пожелания по транспортной доступности.

Без имени-2.jpgВ результате границы активного спроса отодвинулись уже на 30–40 км от МКАД. И это не предел, учитывая, сколь стремительно осваиваются подмосковные территории и как быстро разрастается городская застройка. А вот региональные покупатели удаленность от МКАД часто рассматривают уже как поражение в социальном статусе. Они готовы закрыть глаза на экологию, принося ее в жертву возможности стать «настоящим москвичом». Другое дело, что через несколько лет проживания в столице и у них постепенно начинают смещаться акценты и снова встанет вопрос о покупке квартиры, которую будут выбирать уже по совсем иным критериям. Но это уже другая история.

К слову, критерии выбора меняются и у коренных жителей Московского региона, а вслед за тем сокращается и время проживания на одном месте. Проще говоря, если ранее квартира воспринималась как объект если не на всю оставшуюся жизнь, то уж точно на несколько десятилетий, то сегодняшний покупатель спокойнее относится к тому, что возможно через пару-тройку лет нынешнее жилье он продаст и приобретет новое. А это означает, что на инвестиционную составляющую стоит обращать внимание не только тем, кто покупку квартиры в новостройке рассматривает исключительно как способ заработать, но и тем, кто планирует в ней жить. Школа из будущего Еще одна составляющая достойного соседства новостройки – социальная инфраструктура. С этим не спорят ни столичные ни региональные покупатели, да оно и понятно: и тем и другим в большинстве случаев приходится водить детей в школы и детские сады, эпизодически пользоваться услугами врачей, регулярно посещать магазины… Но вот что характерно: к обещаниям застройщиков запустить к моменту сдачи дома все социальные объекты и те и другие покупатели относятся с настороженностью, предпочитая видеть их готовыми уже тогда, когда жилье еще возводится. Из-за чего при выборе новостройки больше ориентируются не на внутреннюю инфраструктуру, а все же на внешнюю, уже имеющуюся в наличии. И это, пожалуй, единственная особенность спроса, на которую покупатель-инвестор может не столь сильно обращать внимание. А все дело в том, что социальная инфраструктура будет построена в любом случае: это обязательное требование, налагаемое на застройщиков. Ее количество просчитывается заранее и зависит от ориентировочной численности будущих жителей и загруженности ближайших детских и лечебных учреждений. Возводить такие объекты застройщик действительно, скорее всего, будет в последнюю очередь – чтобы и загрузку им обеспечить, и свои затраты оптимизировать.

Однако для инвестора, который исходно планирует продать квартиру либо под самый финал строительства дома, либо уже после его заселения, это не столь важно: к тому моменту покупатели новые инфраструктурные объекты уже смогут увидеть своими глазами, поэтому недоверие к обещаниям пропадет.

Из всего вышесказанного следует, что в качестве инвестиционных можно рассматривать практически любые новостройки независимо от локации, «поймав» их на самом старте продаж, пока цены минимальны. Другое дело – придется проверять и тщательно изучать множество других параметров, так или иначе влияющих на будущую прибыль инвестора. Но об этом мы расскажем в последующих публикациях.

Без имени-3.jpg



Теги

214-ФЗ showroom АИЖК аналитика апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство БТИ в чем подвох ветхое жилье военная ипотека встроенный шкаф вторичное жилье выставка выставка недвижимости генеральный директор Генплан ДДУ деревянное домостроение деревянные многоквартирные дома долгострой долевое строительство дольщики дороги ДСК дуплекс евродвушка жилищно-строительный кооператив ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загазованность загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости застройщики инвестиции в недвижимость Интервью инфопартнер журнал "Новостройки" инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года как купить квартиру как сэкономить квартиры Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры-студии колл-центр колонка главреда Конференция конференция Королев коттедж коттеджи кредит купить квартиру лоджии малоэтажное строительство малоэтажной строительство материнский капитал маткапитал МБК метро МКЖД мкжд Москва Московский бизнес клуб набережные налог на недвижимое имущество налоговый вычет нарушения недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья новостройки у ТПУ Новостройки#5 нотариус обманутые дольщики обустройство и ремонт однокомнатные квартиры опросы панель панорамное остекление планировка площади квартир Подмосковье покупатель помолодел покупка жилья построить многоквартирный дом право на собственность предложение премия Премия программа материнского капитала программа расселения промзоны процентные ставки разрешение на строительство рассрочка рейтинг реконструкция хрущевок Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке Реутов Рождественский саммит Рублево-Успенское рынок недвижимости Сбербанк сделка себестоимость семинар снос и расселение снос пятиэтажек сносимые дома сносимые пятиэтажки срок сдачи сталинские дома строительство СУ-155 субсидии субсидированная ипотека Тимур Давыдов ТПУ транспорт транспортная доступность финансирование строительства форум хрущевки цены цены на квартиры школа штрафы эконом-класс экономия экскурсии по жилым комплексам электрический свет элитное жилье

С этой статьей читают