Первый пошел. Квартиры на первых этажах могут оказаться и комфортнее и дешевле остальных

Нелюбовь к первому этажу, заложенная у жителей крупных городов, казалось, чуть ли не на генетическом уровне, сошла почти на нет. Ее отголосок – разве что более низкие цены, по инерции выставляемые некоторыми застройщиками на ближайшие к земле квартиры. Покупателям это только на руку, тем более что желающие поселиться пониже сэкономить смогут даже больше, чем кажется на первый взгляд.

Автор: Наталья Павлова-Каткова

Вид снизу

Еще несколько лет назад квартиры на первых этажах новостроек (мало- и среднеэтажные комплексы не в счет) появлялись лишь в порядке большого исключения. По старинке считалось, в качестве жилья они походят мало, куда разумнее отдавать эти площади под коммерческие помещения: магазины, отделения банков, студии красоты и прочее. Вот только подобное соседство жильцам не всегда в радость, а жизненно необходимую социальную инфраструктуру (школы, детские сады, поликлиники) далеко не всегда можно интегрировать в жилой объект, чаще она требует отдельно стоящих зданий.

В итоге часть помещений простаивало, зато росло число желающих поселиться пониже. Причины тому вполне объективные: первый этаж стал куда комфортнее. Как напоминают специалисты агентства недвижимости «Азбука жилья», в современных домах все чаще предусматривают высокий цоколь, потому нет повода прятаться от посторонних взглядов и постоянно занавешивать окна, лишая себя естественного освещения. Потолки на первом этаже, как правило, стали выше, чем на остальных (это произошло из- за попытки переориентировать его исключительно на коммерческое использование), что и для жильцов только плюс. Лифтовые шахты теперь стараются располагать так, чтобы они не граничили с квартирами, поэтому на первом этаже стало куда тише. Что же до автомобильных выхлопов, еще не факт, что больше всего от них страдают живущие в самом низу. Все зависит от взаиморасположения соседних зданий, места обустройства парковки, а также подхода к озеленению территории. Так, если кустарники и деревья высажены по периметру дома, то в куда худшем положении в этом смысле могут оказаться жители 3–5-го этажей, нежели первого.

Реагируя на повысивший спрос, застройщики многоэтажек стали оставлять под жилье по крайней мере часть первого этажа, а в некоторых новостройках появились корпуса, полностью лишенные коммерческих площадей. Квартирами, расположенными внизу, интересуются семьи с детьми и любители домашних животных, престарелые и самые активные, не жалеющие тратить время на лишние перемещения внутри подъезда. Но есть особая причина, по которой повнимательнее присмотреться к первому этажу стоит абсолютно каждому: на покупке этих квартир, как правило, можно неплохо экономить.

Без имени-3.jpg

Семипроцентный сюрприз

Как утверждают специалисты компании «Бест-Новострой», квартиры на первом этаже в среднем на 7% дешевле аналогичных, расположенных выше. Впрочем, в каждой конкретной новостройке ситуация может быть разной. Например, в 7-м корпусе ЖК «Новое Бутово», что строится на территории Новой Москвы в 6 км от МКАД и граничит с районом

Южное Бутово, двухкомнатная квартира на первом этаже сейчас продается за 6,4 млн руб., а аналогичная, расположенная этажом выше, – за 6,8 млн руб. То есть разница составляет около

6%. В 17-этажном ЖК «Новое Медведково», который возводится в Мытищах, в корпусах одинаковой степени готовности  двухкомнатная квартира примерной площадью 58 кв.м на первом этаже обойдется в 4,4 млн руб., на втором – в 4,6 млн руб. А если брать еще выше, выйдет около 4,7 млн руб. То есть при переходе с первого этажа на второй бюджет покупки возрастает на

4,5%, а разница между первым и третьим (а также всеми остальными) достигает почти 7%. К слову, жилье тех же габаритов на 7-м этаже уже построенного корпуса выставлено на продажу за 5,3 млн руб.

 В 25-этажном ЖК «Рациональ», который строится в Реутове, двухкомнатные квартиры площадью 56–57 кв.м на первом этаже обходятся в 5,4 млн руб. (или в 5,8 млн руб., если покупать с готовой отделкой), а на остальных – в 5,7 млн руб. (и соответственно в 6,2 млн руб.). То есть варианты пониже  обойдутся на 5,5% дешевле, а если присматриваться к предложениям с готовым ремонтом, то на 7%. В одном из строящихся  17-этажных  корпусов ЖК «Татьянин парк» (Новая Москва, 500 м от МКАД по Боровскому шоссе)

квартира площадью 50 кв.м на первом этаже продается за 6,2 млн руб., а расценки на большинство аналогичных вариантов на других этажах доходят почти до 6,9 млн руб. (можно найти и дешевле, но тогда выйдет на 1–2 кв.м меньше). То есть в цене можно выгадать до 11,2%.

Разнится подход к ценообразованию на разных этажах и в ЖК «Зеленоградский», что возводится неподалеку от ЗелАО на территории Солнечногорского района. Правда, отличия тут не столь велики, как в большинстве других примеров. Так, в одном из 17-этажных корпусов «двушка» площадью

70 кв.м на самом нижнем уровне обойдется лишь на 40 тыс. руб. дешевле, чем на втором и семнадцатом. Разница по сравнению с аналогичными квартирами, находящимися на 3-4-м или 13–16-м этажах, составит 80,5 тыс. руб. А точно такие же квартиры на 5–12-м этажах (они здесь считаются самыми престижными) продаются дороже на 95 тыс. руб. По факту это означает, что максимальная  экономия при выборе первого этажа тут составит лишь 2,3%.

 Без имени-1.jpg

Экономия на стабильности

Дифференцировать  цены в зависимости от этажа, впрочем, хотят не все застройщики. Скажем, в 17-этажном ЖК «Люберцы-2015», что неподалеку от обещанной к открытию в  2017 году станции метро «Некрасовка», цены на квартиры аналогичных габаритов и планировок в каждом корпусе одинаковы. Так, «однушки» площадью 37 кв.м на любой высоте стоят по 3,9 млн руб., а «двушки» площадью под 52 кв.м – около 5,1 млн руб. Аналогичная ситуация и в 19-этажном ЖК «Космическая гавань», который строится в Краснознаменске, что в 22 км от МКАД по Минскому шоссе. Например, во втором корпусе самые маленькие из представленных здесь квартир («однушки» по 39 кв.м) вне зависимости от этажа обойдутся в сумму, чуть меньшую 2,9 млн руб. А расположенные в нем же «двушки» (68 кв.м) «тянут» на стабильные 4,6 млн руб.

Однако даже в этом случае покупка квартиры на первом этаже может оказаться выгоднее, чем на любом другом. Дело в том, что большинство застройщиков исходно указывают в договоре лишь ориентировочную (она же проектная) площадь квартиры, уточняя, что финальная определится лишь по завершении строительства, когда все помещения измерят представители БТИ. А поскольку стоимость квартиры напрямую привязана к ее площади, в финале может измениться и цена договора. Не случайно почти в любом договоре уточняют, как именно она рассчитывается, и помимо общей суммы приводят и относительную цену – за 1 кв.м. Делается это для того, чтобы при финальных взаимозачетах не возникало вопросов, почему сумма изменилась так, а не иначе.

Теоретически габариты (а вслед за ними и стоимость) квартиры могут измениться в любую сторону. Однако чем выше этаж, тем больше шансов, что они увеличатся (то есть за квартиру придется доплачивать). Объясняется этот факт с помощью физики. Максимальную нагрузку испытывают нижние части здания, поскольку на них давит вся находящаяся над ними конструкция. С каждым последующим этажом давление уменьшается, поэтому без вреда для прочности и безопасности дома часть его элементов можно делать не такими массивными.

Получившаяся экономия на объеме конструктива, скорее всего, приведет к тому, что увеличатся площади квартир. И чем выше этаж, тем большим может быть такое увеличение. Этот факт хорошо известен и застройщикам и специалистам по продаже новостроек, потому в некоторых компаниях покупателей, приобретающих будущие квартиры повыше от земли, заранее предупреждают, чтобы к моменту сдачи дома те поднакопили  дополнительную сумму, дабы было чем расплатиться за избыточную площадь. Так поступают, например, в ГК ПИК. А вот сколько именно придется доплачивать, зависит от условий конкретного договора. Порой при перерасчетах учитывают каждый дополнительный или недостающий квадратный сантиметр, а иногда устанавливают допустимое изменение площади (как правило, 0,5–1 кв.м), при выявлении которого ни застройщик ни покупатель друг другу ничего не должны.

Что же касается квартир на нижних этажах, особенно на первом, причин для их увеличения в процессе строительства нет, поэтому и доплачивать ничего не придется. Скорее уж произойдет обратное – их площади могут уменьшиться и покупка выйдет даже дешевле, чем виделось изначально. Впрочем, это случается крайне редко: как правило, финальные размеры помещений, расположенных снизу, четко соответствуют заложенному в проекте. Что для покупателей тоже лишь плюс: можно смело заранее продумывать планировку и расстановку мебели, не опасаясь, что впоследствии все придется переиначивать из-за изменившихся площадей.

Без имени-2.jpg

Лифт в никуда

Интерес к первому этажу мог бы дать экономию не только на этапе покупке квартиры, но и в последующем на ее содержании – за счет тех услуг, которыми проживающие внизу попросту не пользуются или практически не пользуются.

Например, не тратиться на лифт, мусоропровод,  домофон. С точки зрения закона «О защите прав потребителей» все верно: согласно статье 16 предоставлять платные услуги без согласия потребителя нельзя. К сожалению, на практике эта логика не работает. А все дело в том, что Жилищный кодекс (главный документ, регламентирующий все, что касается жилья) относит эти платежи во- все не к расчетам за услуги, а к затратам на содержание, работу по управлению и ремонту общего имущества. А общее имущество – это все, что находится за пределами квартир, причем в соответствии со статьей 36 ЖК РФ оно является общей долевой собственностью всех жильцов. И в этом контексте нет никакой разницы, где конкретно располагается квартира. Более того: общее имущество не ограничивается одним подъездом, а распространяется на весь дом в целом. Поэтому в разноэтажных зданиях, где некоторые секции ниже пяти этажей (а это предельная высота, для которой допустимо лифты вообще не устанавливать), а некоторые более высокие, по факту платить за лифт будут и те, в чьем подъезде подъемное оборудование вовсе отсутствует.

Однако этот принцип изменить все же можно. Например, такое под силу региональным  властям – в некоторых городах России с жильцов первых этажей за ненужные им опции в доме берут меньше, чем с остальных. Аналогичное  правило можно принять на собрании собственников жилья, и в некоторых ТСЖ оно действительно действует. Но все же это исключение, а не правило. Поэтому по умолчанию рассчитывать на такую экономию жителям первых этажей все же не стоит.



Теги

214-ФЗ showroom АИЖК акт приема-передачи апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство бизнес-класс БТИ ветхое жилье военная ипотека вторичное жилье выставка выставка недвижимости гардеробная Генплан ДДУ деревянное домостроение деревянное домостроение в москве долгострой долевое строительство дольщики дороги дуплекс жилищно-строительный кооператив жилье ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости застройщик-банкрот застройщики инвестиции в недвижимость инфопартнер журнал "Новостройки" информационный партнер инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года как купить квартиру как сэкономить квартиры квартиры в Москве Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры-студии клееный брус Конференция конференция Королев коттедж Кунцево купить квартиру кухня малоэтажное строительство малоэтажной строительство материнский капитал маткапитал МБК метро МКЖД мкжд Москва Москва-река Московский бизнес клуб мошенничество набережные налог на недвижимое имущество налоговый вычет нарушения недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья новостройки у ТПУ Новостройки#5 нотариус обманутые дольщики обустройство и ремонт общедомовое имущество однокомнатные квартиры опросы панель планировка площади квартир Подмосковные поселки Подмосковье поиск покупка жилья последовательность ремонтных работ предложение премия Премия проверить новостройку промзоны процентные ставки разрешение на строительство расселение из ветхого жилья рассрочка рейтинг реконструкция пятиэтажек реконструкция хрущевок Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке Реутов Рождественский саммит росреестр Рублево-Успенское рынок недвижимости Сбербанк сделка себестоимость семинар снос и расселение снос пятиэтажек сносимые дома сносимые пятиэтажки срок сдачи сроки строительства сталинские дома строительство СУ-155 субсидии Терлецкий парк ТПУ транспорт транспортная доступность участки в Подмосковье форум хрущевки цены цены на квартиры частный дом школа эконом-класс экономия экскурсии по жилым комплексам элитное жилье

С этой статьей читают