Места надо знать!

Где в пределах «бетонки» коттеджи дешевле квартир

Каждый, кто, стремясь улучшить жилищные условия, планирует перебраться за МКАД, прежде всего наверняка обратит внимание на квартиры в строящихся домах. Однако в некоторых уголках Подмосковья можно смело присматриваться и к коттеджным поселкам. Представленные в них варианты не просто укладываются в тот же самый бюджет, что и соразмерные квартиры в ближайших новостройках, но могут оказаться даже дешевле. Журнал «Новостройки» тщательно проанализировал ценовую карту Московской области и готов подсказать своим читателям, где именно располагаются зоны ценовых парадоксов.

 Где мы искали

Сравнивать коттеджи, таунхаусы и квартиры по всей территории Московской области – занятие неблагодарное. С одной стороны, по мере приближения к границе жилье постепенно мельчает, земля дешевеет и цены на разные типы недвижимости автоматически сближаются. С другой – слишком удаленные от столицы территории малоинтересны тем, кто перебирается за МКАД в более просторное жилье. Большинство после переезда продолжают работать в Москве, поэтому время на дорогу из дома в столицу  – параметр критический. Именно на него мы решили сделать ставку, приняв в качестве разумной максимальной удаленности расстояние, которое можно проехать за один час.

Измерение намеренно вели не от МКАД, а от Садового кольца. Все-таки большинство московских офисов тяготеет к центру города, так что чем ближе условная точка финиша окажется к ЦАО, тем более показательной будет выборка. Не забыли мы и о тех, кто пользуется не личным автотранспортом, а электричками. Все московские вокзалы расположены вблизи Садового кольца, да и ехать от них порой удобнее, чем от промежуточных остановок: выше шанс расположиться в вагоне с комфортом.

Чтобы узнать, докуда на электричке можно доехать за один час, мы пользовались расписанием пригородных поездов по всем направлениям. При этом для повышения объективности ориентировались на те поезда, что идут со всеми остановками. Зоны, до которых за такое же время можно добраться на машине, определяли с помощью сервиса «Яндекс.Карты», учитывая при этом данные о среднестатистических пробках в утренние и вечерние часы – то время, когда как раз и перемещается основная масса работающих в Москве.

Объединив две эти группы данных, мы получили границу территории часовой доступности. Как и следовало ожидать, за пределы Московского Малого кольца («бетонки») она вышла в основном лишь в окрестностях скоростных шоссе – Киевского и Новорижского, а вот к востоку от столицы до окружной дороги местами недотягивает весьма значительно. В зоне, расположенной между получившейся границей и МКАД, мы и сосредоточили свои поиски.

 Как мы выбирали цены

Неодинаковые типы недвижимости (а квартиры и дома для индивидуального проживания – это разные сегменты рынка) сравнивать только по расположению нельзя: получится набор разномастных сведений, интересных разве что фанатам всяческой статистики. Чтобы превратить информацию в действительно полезную для практического применения, мы ориентировались на примерно одинаковые ценовые сегменты и близкие по площади предложения, которые нам помогли подобрать аналитики из агентства недвижимости Blackwood.

Порядок цен задали жилые комплексы, поскольку именно к ним в первую очередь присматриваются желающие перебраться в Подмосковье. Причем слишком дорогие новостройки, далеко «выпрыгивающие» за пределы класса «бизнес-минус», мы отсекли (к слову, за МКАД таких совсем немного). Самые дешевые отбросили тоже – в них квартиры слишком маленькие, что абсолютно не подходит тем, кто улучшает свои жилищные условия. В результате вышли на разумный ценовой минимум, который составил 5 млн руб. Что, к слову, вполне логично: в Москве на такую сумму можно подыскать разве что «однушку», а вот в Подмосковье можно рассчитывать на более габаритные варианты, подходящие для тех, кому нужно жилье помасштабнее.

Чтобы покупателей квартир и индивидуальных домов поставить примерно в одинаковые финансовые условия, по тем и другим вариантам недвижимости мы учли все затраты, кроме трат на будущую отделку. То есть по таунхаусам и коттеджам брали полную стоимость предложений, с учетом оплаты за участок и коммуникации. К слову, одно из самых бюджетных предложений – в так называемом «Нанопоселке Морозов», расположенном в 13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, на самой границе зоны часовой удаленности от Садового кольца. В нем таунхаус площадью 100 кв.м и участком 2 сотки можно приобрести за 4,5 млн руб.

Как мы выбирали площади

Если ценовой диапазон нам задали квартиры, то площади, наоборот, определили коттеджи и таунхаусы. Дело в том, что в рассматриваемой зоне удаленности от Садового кольца минимальные площади таунхаусов и коттеджей редко «скатываются» ниже отметки в 100 кв.м. По квартирам этот минимум мы позволили себе понизить до 75 кв.м, посчитав, что разницу в площадях в индивидуальных домах сведет на нет пространство для установки межэтажных лестниц, помещения для монтажа газового отопительного оборудования и пр.

Для большинства подмосковных новостроек 75 кв.м и больше – это трехкомнатные квартиры. Скажем, в ЖК «Новое Измайлово», расположенном в 2 км от МКАД по Горьковскому шоссе, габариты «трешек» находятся в диапазоне 84–93 кв.м, в ЖК «Березовая роща», который возводится в Видном (Каширское шоссе), – 74–79 кв.м, а в подольском ЖК «Южный парк» (Симферопольское шоссе) – 89–102 кв.м.

Впрочем, бывают и исключения, когда на такие же габариты претендуют двухкомнатные квартиры. «Двушки»-гиганты есть, например, в лобненском ЖК «Победа», в доме, который возводится в 24-м микрорайоне Мытищ, или, скажем, в одном из жилых комплексов Реутова. Исключать их из выборки мы не стали – возможно, кого-то из покупателей устроят и такие варианты.

  Ценовые зоны Подмосковья

Средние по каждому жилому комплексу цены квартир площадью от 75 кв.м позволили разделить всю территорию, расположенную между границей часовой удаленности от Садового кольца и МКАД, на три зоны – до 6 млн руб., от 6 до 8 млн руб. и свыше 8 млн руб.

Новостройки с самыми дорогими объектами широко опоясали весь запад Москвы, а по линии Рублевского шоссе добрались почти до границы территории часовой удаленности от Садового кольца, что, впрочем, и понятно. Также понятно, почему средняя ценовая зона с востока Москвы примыкает непосредственно к МКАД: это следствие традиционного географического деления Московской области на более дорогое и более дешевое.

А вот что действительно любопытно, так это очень узкая зона среднего ценового диапазона к югу и к северу от Москвы. То есть, проехав здесь от столицы буквально 5–7 дополнительных километров или даже меньше, получаешь возможность найти квартиру тех же габаритов сразу на четверть, а то и треть дешевле. Учесть этот фактор будет небезынтересно тем, кто хочет сэкономить на покупке, не слишком ущемляя себя в транспортной доступности.

 Коттеджные аномалии

Но самое интересное мы заметили, когда нанесли на карту выбранные по описанному выше принципу поселки, отметив в них средние цены предложений на коттеджи и таунхаусы площадью около 100 кв.м теми же цветами, что использовали и для ценовых зон жилых комплексов. Можно было бы предположить, что индивидуальные дома окажутся дороже продающихся по соседству квартир: все-таки поселки – это более высокая степень комфорта, да и площади там предлагаются побольше. На большинстве территорий так и произошло, однако обнаружилось несколько участков, где коттеджи и таунхаусы не просто не дороже квартир, но порой даже дешевле.

Любопытно, что большинство таких зон оказалось к западу от Москвы, в местах традиционно дорогих. Более того, они есть даже в Новой Москве, которую вычленять из Московской области мы не стали, поскольку ориентировались не на административное деление территорий, а на временную удаленность от Садового кольца. Разве что вокруг самых дорогих и престижных трасс (Рублевскго, Новорижского и Минское шоссе) ценовых аномалий не обнаружилось. Хотя, возможно, они есть и там, просто попадают в более высокий ценовой диапазон, чем рассматриваемый нами.

Однако и остальных замеченных примеров достаточно, чтобы предположить, что на некоторых территориях застройщикам многоквартирных домов пора пересмотреть ценовую политику, иначе коттеджные поселки смогут оттянуть на себя значительную долю покупателей. Зато тем, кто планирует перебраться за МКАД, нынешняя ситуация явно на руку, поскольку реально позволяет расширить выбор и начать присматриваться не только к квартирам, но и к таунхаусам и коттеджам. А чем шире выбор, тем больше шансов найти полностью устраивающее жилье, и это всегда хорошо. Тем более, если при этом даже переплачиваться не придется, а то и вовсе удастся сэкономить.



Теги

214-ФЗ showroom АИЖК аналитика апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство БТИ в чем подвох ветхое жилье военная ипотека встроенный шкаф вторичное жилье выставка выставка недвижимости генеральный директор Генплан ДДУ деревянное домостроение деревянные многоквартирные дома долгострой долевое строительство дольщики дороги ДСК дуплекс жилищно-строительный кооператив ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости застройщики инвестиции в недвижимость Интервью инфопартнер журнал "Новостройки" инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года как купить квартиру как сэкономить капремонт квартиры Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры с отделкой квартиры-студии колл-центр колонка главреда Конференция конференция Королев коттедж коттеджи купить квартиру лоджии малоэтажное строительство малоэтажной строительство материнский капитал маткапитал МБК метро МКЖД мкжд Москва Московский бизнес клуб набережные налог на недвижимое имущество налоговый вычет нарушения недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья новостройки у ТПУ Новостройки#5 нотариус обманутые дольщики обустройство и ремонт однокомнатные квартиры опросы панель панорамное остекление парковки планировка площади квартир Подмосковье покупатель помолодел покупка жилья построить многоквартирный дом право на собственность предложение премия Премия программа материнского капитала промзоны процентные ставки разрешение на строительство рассрочка рейтинг реконструкция хрущевок Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке Реутов Рождественский саммит Рублево-Успенское рынок недвижимости Сбербанк сделка себестоимость семинар снос и расселение снос пятиэтажек сносимые дома сносимые пятиэтажки срок сдачи сталинские дома строительство СУ-155 субсидии субсидированная ипотека суд с застройщиком Тимур Давыдов ТПУ транспорт транспортная доступность требования финансирование строительства форум Форум хрущевки цены цены на квартиры школа эконом-класс экономия экскурсии по жилым комплексам элитное жилье

С этой статьей читают