Дзен на рынке недвижимости.

Спрос на недвижимость в Москве и Подмосковье рос в конце прошлого года. Люди готовы были смести все, что угодно в центре или хороших районах по рублевым ценам, желательно не проиндексированным в валюте. Это было обусловлено как сезонным получением 13-ой зарплаты, закрытием финансового года, так и разительными изменениями на валютном и нефтяном рынках. Учитывая массовый вклад средств в недвижимость, о большом спросе и что от него осталось, а также о сегодняшних ценах, рассказали эксперты.

Год на рынке недвижимости начался достаточно спокойно – прошлогодний ажиотаж прошел, в начале года завершались начатые в конце прошлого года сделки, велась работа с новыми клиентами, которые заинтересованы в улучшении своих жилищных условий.

Дефицита нет

По данным ГК «МИЦ», итогам первого месяца 2015 года объем предложения на рынке бюджетных новостроек Москвы в её старых границах составил порядка 570 тыс. кв. м. Таким образом дефицита предложения на рынке нет. Однако, в силу того, что спрос на ликвидные объекты держится на хорошем уровне, оптимальные по площади квартиры с удобными планировками в качественных инфраструктурных проектах быстро «вымываются» с рынка.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», уверена, что если спрос сейчас снижается на рынке, то предложение снижаться в 2015 году не будет. «Начатые стройки продолжаются, застройщики анонсируют новые проекты, - утверждает она. - Причем выход новых проектов ожидается как в Москве, Новой Москве, так и в Московской области. Конечно, в Москве предложение в основном будет формироваться за счет начала реализации крупных проектов на территориях промзон. На рынке сейчас основная доля строительства будет приходиться на массовый сегмент. В Московской области также анонсировано много проектов, достаточное количество из них относится к малоэтажной застройке, которая набирает все большую популярность».

«На сегодняшний день на московском рынке складывается ситуация, когда предложение превышает спрос, - говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований. - В текущей экономической ситуации спрос на недвижимость постепенно снижается, рынок вступает в стагнацию. При этом в прошедшем году предложение на рынке существенно пополнилось за счет выхода большого количество новых проектов. Сегодня платежеспособный спрос может быть легко удовлетворен. При отсутствии благоприятных экономических прогнозов, а также при нынешней ипотеке, которая является основным инструментом приобретения недвижимости, текущая ситуация с преобладанием предложения в краткосрочной перспективе вероятнее всего сохранится».


Спокойный режим

Основной виток ажиотажного спроса пришелся на декабрь 2014 года, когда рубль резко ослабел по отношению к доллару и евро. Многие застройщики перевыполнили план продаж в декабре. Большинство девелоперов старались скорее вывести на рынок планируемые проекты, пока спрос находится на высоком уровне. Однако, как и прогнозировалось, в январе спрос существенно снизился. Январь и так традиционно является низким сезоном на рынке в связи с новогодними праздниками, отпусками и т.д., а в текущем году к этим постоянным факторам добавились и другие: неблагоприятная экономическая ситуация, отсутствие положительных прогнозов, продолжающееся ослабление рубля, ужесточение условий выдачи и рост ставок по ипотечным кредитам. Кроме того, в течение прошедшего 2014 года было зафиксировано несколько периодов повышенного спроса, когда основной платежеспособный спрос был удовлетворен. В связи с перечисленными факторами в январе спрос на рынке новостроек находился на очень невысоком уровне. По данным Росреестра по Москве в январе 2015 года было зарегистрировано 1626 договоров долевого участия, что почти в 2 раза меньше, чем в декабре.

Если сравнивать нынешний спрос с аналогичным периодом прошлого года, то разница будет заметной. Хотя, по мнению Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», ситуацию на рынке недвижимости в текущем году некорректно сравнивать с тем, что происходило в январе-феврале 2014 года. «Тогда кризисные явления только начинали набирать обороты, начинала обесцениваться национальная валюта, закрывались банки и т.д., - говорит он. - Народ, в ожидании ухудшения ситуации, пытался сохранить накопленные сбережения и с этой целью активно инвестировал в недвижимость. Кроме того, ипотечное кредитование было более доступным, размер средней ставки был на приемлемом уровне (около 12%), что способствовало заключению ипотечных сделок».

На сегодняшний день, как отмечает Александр Энгель, по сравнению с последними месяцами прошлого года покупательская активность снизилась. «В начале года спрос на квартиры в наших объектах держался на уровне, характерном для этого периода времени, - утверждает он. - В целом на рынке заключаются сделки по ликвидным объектам, покупателями квартир являются те люди, которые в предновогодней суматохе не успели приобрести жилье. Они в спокойном режиме выбирают объекты недвижимости, тщательно анализируя конкурентные преимущества проектов и ценообразование».

«Очень интересен был пример одного нашего клиента - рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. - У него лежало около $1 000 000 – 1 500 000. Выбор был между большой квартирой в районе Патриарших себе или покупкой нескольких небольших квартирок там же для аренды. За 1 месяц мы готовы были заложить аванс 4 раза. И во всех случаях сделки срывались. Одна квартира была неправильно спланирована, во второй собственники попросили изменить цену в долларах, третью покупатель готов был взять при максимальном курсе доллара, но курс начал падать, а там альтернатива на дом с этапом котлована и пересмотр цены. В итоге, клиент решил остаться в кэше и не стал ничего покупать. Доллары выгоднее».

Все равно жарко

«Многие пожилые собственники квартир пытались пересмотреть цены, а потом сняли квартиры с продаж, - рассказывает Вадим Ламин. - В среднем, по нашим оценкам падение цен в долларовом выражении составило около 14% в сегменте премиум (хотя там мало покупателей, а продавцы готовы переждать, 11% в бизнес-классе и 9% в сегменте эконом-класса».

В январе при попытке найти интересные квартиры для владельцев валюты обнаруживалось, что цены уже успели пересмотреть и по низкой цене шли уже квартиры или с деревянными перекрытиями или с сомнительной продажной историей. К примеру, за 15-17 миллионов квартиры от 60 до 80 метров в хороших домах в Хамовниках, Дорогомиловском, Пресненском, беговой до ТТК с лифтом, ж/б перекрытиями, не панельные купить практически невозможно.

Спрос на московском рынке жилья, несомненно, есть. Реальность его сильно зависит от сегмента. Наиболее реален он в низком сегменте и совершенно нереален в высоком. За последние дни при достаточно большом количестве показов дорогих квартир и при сильно сниженных ценах (когда вы слышали о $6000 за квадратный метр на Спиридоновке, например?), реализация оставляет желать лучшего. В новостройках же ближайших пригородов и на окраинах столицы уже не такой ажиотаж, как перед Новым годом, но все равно жарко.

Максим Ерженин, руководитель департамента продаж Galaxy Realty, утверждает, что на фоне укрепления национальной валюты и новостей о понижении процентной ставки в марте покупатели заняли выжидательную позицию и не торопятся с принятием решения о покупке. «При этом стабильный спрос сегодня сохраняется на наиболее ликвидные объекты в уже сданных жилых комплексах либо проектах с высокой степенью готовности и хорошей динамикой строительства, - рассказывает он. - Прежде всего раскупают квартиры в новостройках эконом- и комфорт-класса, расположенных в крупных городах ближайшего Подмосковье с ценником до 4 млн рублей. Как правило, приобретают сегодня «для себя», и в основном те, для кого это вопрос первой необходимости, инвестиционных сделок стало значительно меньше».

«Сегодня рынок направлен на минимизацию стоимости предложения и цены квадратного метра, - утверждает Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». - Этого требует основной объем потребительского спроса. На фоне снижения доступности ипотеки и ужесточения требований застройщиков к рассрочкам покупатели будут выбирать проекты эконом-класса и приобретать жилье по цене 60-80 тысяч рублей за квадратный метр».

Как показывает практика, быстрее всего разбирают студии и однокомнатные квартиры стоимостью до 3,5 млн руб. в жилых комплексах эконом-класса, которые расположены в удачных локациях. Приоритет получат новостройки на средней и высокой стадии готовности, реализацию которых ведут крупные и надежные девелоперы.

Петр Буслов уверен, что тенденция к увеличению предложения малогабаритного жилья в проектах застройщиков в 2015 году сохранится. По его словам, в Санкт-Петербурге в настоящее время средний метраж студий снизился с 30-33 до 23-27 кв. м., хотя на рынке можно найти предложение с метражом студий и в 19 кв. м.

Рынок покупателя

Подводя итоги, стоит отметить, что конкуренция на рынке жилой недвижимости усиливается. Начинается борьба скидок, акций и длительных рассрочек от застройщиков. По словам Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, до вхождения в кризис уровень спроса успешно поглощал существующий объем предложения, однако, сейчас предложение намного опережает спрос. В связи с этим многие девелоперы были вынуждены существенно сократить планы по строительству новых объектов. Застройщики стараются стимулировать спрос путем предоставления интересных условий рассрочки и скидок на квартиры в зависимости от размера первого взноса.

«Рынок сегодня стал «рынком покупателя», а не продавца, - считает Петр Буслов. - Основное требование клиентов можно сформулировать так – максимум опций за те же деньги. На фоне большого предложения примерно в одинаковом ценовом диапазоне покупатели будут выбирать проекты с лучшим расположением, инфраструктурой, инженерными решениями и планировками квартир. Объекты, которые возводятся в неудачных локациях, должны быть оснащены дополнительными опциями, чтобы удержаться на плаву и конкурировать с более успешными проектами».

Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» уверяет, что каждый выбирает новостройки в зависимости от своих финансовых возможностей. «На сегодняшний день востребованы не только доступные новостройки, но и бизнес-класс, однако покупатели очень избирательно подходят к своему выбору, - отмечает она. - Поэтому наибольшим спросом пользуются актуальные проекты, удачные с точки зрения соотношения цены и качества». Помимо этого, заметим, что в условиях кризиса также надежность застройщика и сохраняющиеся высокие темпы строительства играют решающую роль при выборе того или иного объекта.

Напомним, что в 2014 году регулярно на рынок выходили новые предложения, в основном в новых корпусах ранее вышедших на рынок жилых проектах. Таким образом предложение пополнилось 200 новостройками, в то время как объем предложения по состоянию на конец декабря 2014 года составил 333 корпуса. Учитывая сложившиеся экономические условия, тенденции рынка новостроек «новой» Москвы в 2014 году, а также дефицит предложений по относительно доступным ценам в границах «старой» Москвы, в ближайшей перспективе ожидается сохранение высоких показателей объема предложения и уровня цен с возможной коррекцией максимум до 1-2% в отдельные месяцы.

Говоря о том, что будет со спросом в 2015 году, Петр Буслов прогнозирует снижение в сегменте массового жилья в пределах 20-30%. «В целом первый квартал текущего года будет более спокойным, но все же достаточно результативным для девелоперов», - предполагает он.

Арсений Васильев в свою очередь добавляет, что пока нельзя утверждать, что количество потенциальных интересантов стало заметно меньше. «Количество обращений в нашу компанию в первые месяцы текущего года снизилось примерно на 6-7% по сравнению с показателями прошлого года, - говорит он. - Как будет развиваться ситуация – покажет время, прежде всего, необходимо четкое понимание сроков экономической и политической стабилизации в стране и регионе, возможность прогнозирования экономического развития. Пока ожидаем сужения рынка жилой недвижимости, готовимся к снижению спроса не менее чем на 17-20% в текущем году».



Теги

214-ФЗ showroom АИЖК аналитика апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство БТИ в чем подвох ветхое жилье военная ипотека встроенный шкаф вторичное жилье выставка выставка недвижимости генеральный директор Генплан ДДУ деревянное домостроение деревянные многоквартирные дома долгострой долевое строительство дольщики дороги ДСК дуплекс жилищно-строительный кооператив ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости застройщики инвестиции в недвижимость Интервью инфопартнер журнал "Новостройки" инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года как купить квартиру как сэкономить капремонт квартиры Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры-студии колл-центр колонка главреда Конференция конференция Королев коттедж кредит кризис купить квартиру малоимущие малоэтажное строительство малоэтажной строительство материнский капитал маткапитал МБК мероприятия метро МКЖД мкжд Москва Московский бизнес клуб надстройка пятиэтажек налог на недвижимое имущество налоговый вычет недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья Новостройки#5 новый номер нотариус обманутые дольщики обустройство и ремонт опросы освещение панель перепланировка планировка площади квартир Подмосковье покупка жилья полигоны ТБО полигоны ТКО предложение премия Премия приемка квартиры промзоны процентные ставки разрешение на строительство рассрочка реестр недвижимости рейтинг Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке ремонт хрущевок Реутов Рождественский саммит Рублево-Успенское рынок недвижимости Сбербанк свет в интерьере сделка себестоимость скорость строительства снос и расселение снос пятиэтажек сносимые пятиэтажки социальная инфраструктура срок сдачи строительные материалы строительство СУ-155 субсидии сэндвич-панели Тимур Давыдов ТПУ транспорт транспортная доступность улица Мишина улучшение жилищных условий форум Форум хрущевки цемент цены цены на квартиры экологическая карта эконом-класс экономия электронные аукционы элитное жилье

С этой статьей читают