Заключаем ДДУ. Каким должен быть правильный договор долевого участия

   Итак, процесс выбора позади. Рассмотрев множество вариантов, вы выбрали квартиру, убедились в надежности застройщика и уже готовы совершить главный шаг — подписать договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Как удостовериться в стопроцентной легитимности договора и в каких случаях дольщику лучше настоять на изменении тех или иных пунктов?


shutterstock_106059710_2.jpg


   Сегодня в России существует только два законных способа покупки новостроек: по договору участия в долевом строительстве и договору паенакопления в жилищном кооперативе. Есть, конечно же, классический договор купли-продажи, но он работает только в том случае, если объект уже сдан в эксплуатацию. Любых других способов покупки, таких, например, как «предварительные» договоры или приобретение векселя, советуем вам избегать, поскольку они в лучшем случае спорные, а чаще всего — находятся вне правового поля.

   Попробуем разобраться в тонкостях договора долевого участия. Сразу отметим, что федеральное законодательство не устанавливает единого образца ДДУ, и поэтому иногда девелоперы прописывают в договоре условия, которые откровенно нарушают права дольщиков. Есть и более тонкие нюансы: вроде бы все пункты прописаны согласно букве закона, однако в интересах покупателя настоять на некоторых уточняющих коррективах.

   Важно знать, что после подписания договора каждый дольщик становится залогодержателем. Предметом залога считается участок земли, на котором возводится дом, а также и сам дом, а вернее, его часть, пропорциональная стоимости квартиры. Это дает дольщику некоторые гарантии того, что в случае банкротства застройщика он сможет хотя бы частично компенсировать свои вложения. Правда, в этом случае дольщик выступает кредитором только третьей линии: согласно закону «О несостоятельности», сначала погашаются долги по зарплатам и некоторые другие издержки. Зато компенсацию можно получить не деньгами, а частью прав на недостроенный объект, что иногда может быть гораздо выгоднее.


ФЗ-214: только для жилья

   Есть и еще один важный момент, который нужно учитывать тем, кто хочет приобрести по договору долевого участия не квартиру, а, допустим, апартаменты. Или любой другой объект недвижимости, который не является жильем с точки зрения российского законодательства.    Даже если договор прописан идеально, в случае несостоятельности застройщика физические лица не будут признаны судом пострадавшими соинвесторами, так как на покупателей, вкладывающих свои денежные средства в строительство, например, апартаментов, увы, не распространяются гарантии закона № 214-ФЗ. На защиту закона пострадавшие дольщики могут рассчитывать только в том случае, если их денежные средства привлечены к строительству многоквартирных жилых домов. Впрочем, грядущие поправки в закон № 214-ФЗ, по многократным уверениям председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, должны учесть и интересы покупателей апартаментов.

   Регистрация сделки

   Чаще всего застройщик сам занимается регистрацией ДДУ в Росреестре, однако закон не ограничивает дольщика в данном начинании, поэтому при желании вы можете провести эту процедуру самостоятельно. Для регистрации ДДУ в Росреестр по месту расположения строящегося дома должны быть предоставлены следующие документы.

   Со стороны дольщика:

• договор долевого участия в строительстве;

• заявление о регистрации этого договора;

• паспорт/другой документ, удостоверяющий личность дольщика (если в его интересах действует представитель — составленная у нотариуса доверенность);

• нотариально завизированное согласие одного из супругов на участие второго в долевом строительстве;

• договор залога права требования, если денежные средства для долевого строительства получены в ипотеку;

• подробный проект приобретаемой квартиры в строящемся доме с указанием планировки, расположения, метража и т.д., составленный застройщиком по согласованию с дольщиком;

• квитанция об уплате госпошлины.

Со стороны застройщика:

• уставный документ строительной организации;

• план строящегося объекта;

• разрешение на строительство;

• проектная декларация;

• договор поручительства за надлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения;

• заявление о регистрации ДДУ.

   К слову, это полный пакет документов, который необходимо передать для регистрации первого заключенного с дольщиком договора. При заключении остальных ДДУ застройщику достаточно будет предоставить в Росреестр договор страхования гражданской ответственности, предусмотренной за неисполнение обязательств по передаче жилого объекта.


   ДДУ отменят?

   Хотя долевое строительство и считается одной из самых безопасных для покупателя схем приобретения недвижимости, есть белые, а точнее, черные пятна и в этом законодательстве. Обманутые дольщики, к сожалению, никуда не делись, а недостроенные объекты так и не стали «делами давно минувших дней». Поэтому в последние месяцы в Министерстве строительства обсуждается вопрос о существенном изменении закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Велика вероятность того, что в ближайшие годы долевое строительство перестанет существовать в том виде, каким оно является сейчас.       Чиновники отрасли говорят о полной отмене системы ДДУ к 2020 году, после чего жилье будет продаваться только после ввода объекта в эксплуатацию. Мы будем следить за ситуацией и своевременно информировать вас об изменениях в законодательстве.


   Если в договоре нет одного из этих пунктов, суд может признать сделку незаключенной:

   Стороны, заключающие договор: полное наименование компании-застройщика, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика. Не лишними будут и подробности: дата и место регистрации компании, свидетельство о регистрации и о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ);

   Предмет договора: передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие формулировки, такие как «участие в инвестиционной деятельности», «совместное финансирование строительства» или «уступка права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию», не имеют отношения к закону № 214-ФЗ;

   Характеристики объекта недвижимости: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, этаж и предварительный номер квартиры;

   Финансовые гарантии: с 2014 года обязательным стал пункт о финансовых гарантиях. По сути это та же страховка, которая сработает, если у застройщика возникнут финансовые проблемы;

   Гарантийный срок: в течение этого срока застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. Минимальный гарантийный срок для квартиры — пять лет, для технологического и инженерного оборудования — три года. Уменьшение срока гарантии незаконно!

    Договор считается недействительным до момента его регистрации в Росреестре!


Комментарий:

Игорь Сибренков.jpg   Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»:

   - Еще в прошлом году строительное сообщество и органы государственной власти стали обращать внимание на складывающиеся на рынке предпосылки к появлению новых обманутых дольщиков. Эти опасения возникли в результате объявления рядом застройщиков аномальных скидок. В большинстве случаев скидки предлагались с целью сбыть неликвидное жилье или просто были попыткой разрешения сложной финансовой ситуации с привлечением денежных средств дольщиков. После того, как был утрачен доступ к кредитам по приемлемым ставкам, привлечение средств дольщиков стало для некоторых компаний единственным способом финансирования текущих проектов.

   Если на растущем рынке такая стратегия продаж может быть оправдана, то в сегодняшних экономических условиях попытки улучшения финансового положения за счет денег дольщиков приводят лишь к небольшой отсрочке, и все это понимают. Для покупателей же приобретение жилья ниже его реальной стоимости существенно повышает риски неполучения своих квартир. В связи с этим в 2015 году стал активно обсуждаться вопрос об ужесточении требований к застройщикам и внесении корректировок в закон о долевом участии (№ 214-ФЗ). Так, были рассмотрены предложения об увеличении размера уставного капитала компании, включении банков в схему ДДУ, дополнительном страховании и прочих новшествах. При этом практически все предлагаемые меры приводят к удорожанию жилья и сокращению количества участников рынка. До 15% компаний могут покинуть рынок в связи с финансовой неустойчивостью.

   Если сегодня спрос на доступное жилье дополнительно подстегивается скачками курсов валют и возможной отменой программы госипотеки, то с прекращением действия этих факторов спрос снизится. Учитывая большое количество предложения жилья на рынке, покупатели должны более критично подходить к его выбору, отдавая предпочтение качественным проектам с хорошим расположением и широкой инфраструктурой. Именно такие проекты всегда востребованы и неизменно пользуются спросом. Важно также обращать внимание на репутацию застройщика и приобретать жилье в проверенных, надежных компаниях.



Теги

214-ФЗ Archiwood showroom АИЖК акт приема-передачи апартаменты архитектура Балашиха банки банкротство бизнес-класс БТИ в чем подвох ветхое жилье военная ипотека встроенный шкаф вторичное жилье выставка выставка недвижимости гардеробная генеральный директор Генплан ДДУ деревянное домостроение деревянное домостроение в москве деревянные многоквартирные дома долгострой долевое строительство дольщики дороги ДСК жилищно-строительный кооператив жилье ЖСК ЖСК с господдержкой журнал Журнал "Новостройки" загородная недвижимость законодательство в сфере недвижимости застройщик-банкрот застройщики инвестиции в недвижимость инфопартнер журнал "Новостройки" информационный партнер инфраструктура жилых комплексов ипотека ипотека в 2017 году Ипотека в России Итоги года как купить квартиру квартиры квартиры в Москве Квартиры в новостройках квартиры в новостройках квартиры-студии клееный брус колл-центр Конференция конференция Королев коттедж Кунцево купить квартиру кухня малоэтажное строительство малоэтажной строительство материнский капитал маткапитал МБК метро МКЖД мкжд Москва Москва-река Московский бизнес клуб мошенничество налог на недвижимое имущество налоговый вычет недвижимость недорогие квартиры Некрасовка новая Москва новости новости журнала "Новостройки" новости застройщиков новостройки Новостройки новостройки москвы новостройки Подмосковья Новостройки#5 нотариус обманутые дольщики обустройство и ремонт общедомовое имущество однокомнатные квартиры опросы панель панорамное остекление планировка площади квартир Подмосковные поселки Подмосковье поиск покупатель помолодел покупка жилья последовательность ремонтных работ предложение премия Премия проверить новостройку промзоны процентные ставки разрешение на строительство расселение из ветхого жилья рассрочка рейтинг реконструкция пятиэтажек Рекорды рынка недвижимости ремонт в новостройке Реутов Рождественский саммит росреестр Рублево-Успенское рынок недвижимости Сбербанк сделка себестоимость снос и расселение снос пятиэтажек сносимые пятиэтажки срок сдачи сроки строительства сталинские дома строительство СУ-155 субсидии субсидированная ипотека Терлецкий парк ТПУ транспорт транспортная доступность участки в Подмосковье форум хрущевки цены цены на квартиры частный дом эконом-класс экономия элитное жилье

С этой статьей читают